Q. 질문 내용
집 전체 인테리어를 맡겼는데 두 달 만에 화장실에서 누수가 생기고 마루가 들떴습니다. 처음에는 고쳐 주겠다더니 이제는 연락도 받지 않습니다. 잔금이 조금 남아 있는데 어떻게 해야 합니까?
인테리어나 증축 공사를 마치고 얼마 지나지 않아 누수가 생기거나 마감이 벌어집니다. 연락하면 처음에는 오겠다고 하다가 점점 답이 없어집니다. 하자는 어디까지 책임을 물을 수 있고 언제까지 청구해야 하는지, 대금을 남겨 두었다면 어떻게 쓰는지를 순서대로 정리했습니다. 시작은 계약서의 책임기간을 확인하고 하자의 상태를 사진으로 남기는 일입니다. 잔금이 남아 있다면 선택지가 크게 넓어집니다.
먼저 계약의 성격을 봅니다
공사는 대체로 도급계약입니다. 일의 완성을 목적으로 하므로 결과에 대한 책임이 따릅니다.
단순히 사람을 빌린 것이라면 성격이 달라집니다. 계약서의 문구와 실제 진행 방식을 함께 봅니다.
하자담보책임
완성된 목적물에 하자가 있으면 하자보수를 청구할 수 있습니다. 보수와 함께 또는 보수에 갈음해 손해배상도 가능합니다.
하자가 중요하지 않고 보수에 과다한 비용이 드는 경우에는 배상만 청구합니다. 이 구분이 실무에서 자주 문제 됩니다.
계약을 해제할 수 있나
하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 가능합니다. 다만 건물 기타 토지의 공작물은 해제가 제한됩니다.
이미 지어진 것을 되돌리기 어렵기 때문입니다. 보수와 배상으로 해결하는 구조입니다.
기간이 중요합니다
일반적인 하자담보책임은 인도받은 날부터 1년입니다. 토지와 건물 등 공작물은 5년, 석조나 콘크리트 구조는 10년입니다.
계약에서 달리 정할 수 있고 실제로 그런 경우가 많습니다. 계약서를 먼저 확인해야 합니다.
집합건물의 특칙
아파트 같은 집합건물은 별도의 법이 적용됩니다. 부위별로 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉩니다.
기산점도 사용검사일이나 인도일 등으로 정해져 있습니다. 일반 공사와 구조가 다릅니다.
무엇이 하자인가
하자란 계약에서 정한 내용이나 통상의 품질에 미치지 못하는 상태입니다. 시공 방법이 설계와 다르면 그 자체가 하자입니다.
사용에 지장이 없어도 미관상 결함이 하자로 인정되는 경우가 있습니다. 정도와 위치에 따라 다릅니다.
지시에 따른 경우
주문자가 제공한 재료나 지시 때문에 생긴 하자라면 시공자는 책임지지 않습니다. 다만 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임이 남습니다.
지시를 서면으로 남기는 것이 양쪽 모두에게 안전합니다. 구두 협의만으로는 뒤에 다투어집니다.
남은 대금이 있다면
하자보수와 잔금 지급은 동시이행의 관계에 있습니다. 보수를 하지 않으면 잔금을 거절할 수 있습니다.
다만 하자에 상응하는 범위여야 합니다. 전액을 무한정 보류하면 오히려 지체책임을 집니다.
얼마를 보류할 수 있나
보수에 드는 비용 상당액이 기준입니다. 견적서를 받아 근거를 만들어 두어야 합니다.
과도하게 보류했다는 판단이 나오면 지연이자를 부담합니다. 계산의 근거가 필요합니다.
보수를 요구하는 방법
상당한 기간을 정해 서면으로 요구합니다. 내용증명으로 보내면 시점이 남습니다.
응하지 않으면 다른 업체에 맡기고 그 비용을 청구할 수 있습니다. 견적과 시공 자료를 남겨야 합니다.
증거를 남기는 법
하자의 위치와 상태를 날짜가 확인되는 방식으로 촬영합니다. 누수라면 진행 상황을 여러 차례 기록합니다.
공사 중 사진과 자재 영수증도 자료가 됩니다. 채팅과 통화 기록은 삭제 전에 백업합니다.
감정
원인과 보수 방법에 다툼이 있으면 감정이 필요합니다. 비용이 들지만 결과를 좌우합니다.
소송 전에 사설 진단을 받아 두면 협상에 도움이 됩니다. 법원 감정과는 별개입니다.
등록 여부 확인
일정 규모 이상의 공사는 건설업 등록이 필요합니다. 무등록 업체와의 계약은 회수가 어렵습니다.
등록업체라면 보증기관을 통해 하자보수보증금을 청구할 수 있습니다. 계약 단계에서 확인해야 합니다.
업체가 연락되지 않으면
사업자등록번호와 대표자를 확인해 소송을 준비합니다. 폐업했더라도 대표 개인에게 청구할 수 있는 경우가 있습니다.
법인이라면 회수 가능성을 미리 살펴야 합니다. 판결만 받고 끝나는 경우가 많습니다.
절차의 선택
금액이 3천만 원 이하면 소액사건으로 진행합니다. 지급명령은 상대가 다투면 소송으로 넘어갑니다.
건설 분쟁은 조정 절차를 이용할 수도 있습니다. 감정 비용을 아낄 수 있는 경우가 있습니다.
추가 손해도 청구합니다
누수로 가구나 바닥이 상했다면 보수비와 별도로 청구할 수 있습니다. 임시 거주 비용도 항목이 됩니다.
영업장이라면 휴업 손해가 문제 됩니다. 매출 자료로 구체적인 금액을 제시해야 합니다.
공사 지연이 함께 있으면
약정한 준공일을 넘겼다면 지체상금을 청구할 수 있습니다. 계약서에 비율이 정해져 있는 경우가 많습니다.
정해진 바가 없으면 실제 손해를 증명해야 합니다. 두 항목은 별개로 계산합니다.
계약서가 없다면
견적서와 송금 내역, 대화 기록으로 계약 내용을 재구성합니다. 구두 계약도 효력이 있습니다.
다만 범위와 사양을 다투게 되므로 불리해집니다. 다음 공사부터는 서면으로 남겨야 합니다.
시효
담보책임 기간과 별개로 손해배상청구권의 소멸시효가 진행합니다. 상사채권이라면 5년입니다.
기간이 겹쳐 흐르므로 먼저 도래하는 쪽을 기준으로 움직여야 합니다. 날짜부터 정리하십시오.
정리
하자 문제는 계약서의 책임기간과 잔금의 유무가 판을 결정합니다. 잔금이 남아 있으면 동시이행으로 다툴 여지가 크게 늘어납니다.
기간이 지나기 전에 서면으로 보수를 요구해 시점을 남기고, 사진과 견적으로 근거를 만들어 두십시오.
참조 조문
민법 제664조, 제667조, 제668조, 제669조, 제670조, 제671조, 제536조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조, 제9조의2 · 건설산업기본법 제9조, 제28조 · 소액사건심판법 제2조 · 민사소송법 제462조
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자주 묻는 질문
하자는 언제까지 청구할 수 있나요?
일반적으로 인도일부터 1년이지만 공작물은 5년, 석조·콘크리트 구조는 10년입니다. 계약에서 달리 정한 경우가 많으니 계약서를 확인하십시오.
잔금을 안 줘도 되나요?
하자보수와 잔금 지급은 동시이행 관계입니다. 다만 하자에 상응하는 범위여야 하고 과도하면 지연이자를 부담합니다.
업체가 안 오면 다른 곳에 맡겨도 되나요?
상당한 기간을 정해 서면으로 요구한 뒤 응하지 않으면 가능합니다. 견적과 시공 자료를 남겨 비용을 청구하십시오.
업체가 폐업했으면 방법이 없나요?
개인사업자라면 대표 개인에게 청구할 수 있습니다. 등록업체였다면 보증기관에 하자보수보증금을 청구할 여지도 있습니다.
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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