계약 해제와 해지는 무엇이 다른가

계약서에 두 단어가 섞여 쓰이는 경우가 많습니다. 실무에서는 같은 뜻처럼 쓰이지만 법적으로는 전혀 다릅니다. 어느 쪽인지에 따라 이미 받은 것을 돌려주어야 하는지, 어디까지 정산하는지가 갈립니다. 두 제도의 차이와 실제 다툼이 생기는 지점을 순서대로 정리했습니다. 계약서에 적힌 단어보다 계약 자체의 성격이 먼저이며, 정산의 범위와 돌려주어야 할 것이 여기에서 갈립니다.

해제의 효과

계약이 처음부터 없었던 것이 됩니다. 이미 이행한 것은 서로 돌려주어야 합니다.

이를 원상회복이라 하고, 금전이라면 받은 날부터 이자를 붙여 돌려주어야 합니다.

해지의 효과

해지는 장래를 향해 효력이 없어집니다. 그때까지의 관계는 그대로 유지됩니다.

이미 제공된 급부를 되돌리지 않고 그 시점까지의 정산만 하면 됩니다. 되돌릴 수 없는 관계에 맞춘 제도입니다.

어느 계약에 쓰이나

매매나 도급처럼 일회적인 계약에는 해제가 맞습니다. 임대차와 고용, 위임처럼 계속적인 계약에는 해지가 맞습니다.

계약의 성격이 정해져 있으므로 문구를 잘못 써도 실질로 판단합니다. 다만 상대가 다투는 빌미가 되어 절차가 길어집니다.

법정과 약정

법이 정한 사유로 하는 것이 법정해제이고, 계약에서 정한 사유로 하는 것이 약정해제입니다. 요건이 다릅니다.

계약서에 정한 사유가 있다면 그것이 먼저 검토되므로 문구부터 확인해야 합니다. 법정 사유보다 요건이 완화된 경우가 많습니다.

이행지체로 인한 해제

상대가 이행하지 않으면 상당한 기간을 정해 최고한 뒤에 해제할 수 있습니다. 최고 없이 한 해제는 효력이 다투어집니다.

정기행위처럼 시기가 본질인 계약은 최고 없이 해제할 수 있습니다. 예외가 정해져 있습니다.

이행불능

이행이 불가능해졌다면 최고 없이 바로 해제할 수 있습니다. 목적물이 멸실된 경우가 예입니다.

상대의 귀책사유가 있어야 하고, 없다면 위험부담의 문제로 넘어갑니다. 누가 손실을 지는지가 달라집니다.

최고는 어떻게 하나

내용증명으로 이행 내용과 기한을 밝혀 보냅니다. 도달이 증명되어야 합니다.

기간이 지나치게 짧으면 상당한 기간으로 보지 않습니다. 통상 일주일에서 이 주 정도를 정합니다.

해제의 의사표시

해제는 상대에게 도달해야 효력이 생깁니다. 일방적인 의사표시입니다.

한 번 해제하면 철회할 수 없으므로 신중하게 결정해야 합니다. 보내기 전에 요건을 다시 확인하십시오.

원상회복의 범위

받은 물건은 반환하고 금전은 이자를 붙여 돌려줍니다. 사용이익도 반환 대상이 됩니다.

물건이 훼손되었다면 그 부분은 가액으로 정산합니다. 반환 전에 사진으로 상태를 남겨 두어야 다툼이 없습니다.

손해배상과의 관계

해제를 해도 손해배상을 청구할 수 있습니다. 별도의 권리입니다.

계약금을 손해배상액의 예정으로 정했다면 그 금액이 기준이 됩니다. 문구에 따라 다릅니다.

해지의 사유

계속적 계약에서 신뢰관계가 파괴되었다면 해지할 수 있습니다. 차임 연체나 무단 전대가 예입니다.

기간을 정하지 않은 계약은 언제든 해지를 통고할 수 있습니다. 다만 통고가 도달하고 법이 정한 기간이 지나야 효력이 생깁니다.

해지의 시점

임대차라면 해지 통고 후 정해진 기간이 지나야 종료됩니다. 즉시 끝나지 않습니다.

그 사이의 차임은 부담해야 합니다. 이 부분에서 다툼이 자주 생깁니다.

제3자 보호

해제하더라도 그 전에 권리를 취득한 제3자에게는 대항할 수 없습니다. 등기를 마친 매수인이 예입니다.

해제 후에 취득한 제3자도 선의라면 보호되는 경우가 있습니다. 결국 등기가 이루어진 시점이 기준이 됩니다.

합의해제

합의해제는 당사자가 합의해 계약을 없던 것으로 하는 방법입니다. 요건이 필요하지 않습니다.

정산 방법을 함께 정해야 합니다. 정하지 않으면 원상회복의 범위를 두고 다투게 됩니다.

계약서에 넣을 조항

해지 사유를 유형별로 열거하고 최고 절차의 요부를 정합니다. 즉시 해지가 가능한 경우도 적습니다.

정산 방법과 위약금도 함께 정해 둡니다. 계약서의 이 몇 줄이 나중에 생길 분쟁의 대부분을 줄여 줍니다.

실무에서의 확인

계약서에 해제와 해지가 섞여 있다면 어느 쪽 효과를 의도했는지 확인합니다. 정산 범위가 달라집니다.

통지서를 보낼 때도 근거 조항과 사유를 명시해야 합니다. 막연한 통보는 효력이 다투어집니다.

취소와도 다릅니다

취소는 착오나 사기, 강박처럼 의사표시에 흠이 있을 때 하는 것입니다. 해제는 계약 성립에는 문제가 없고 이후의 사정으로 하는 것입니다.

취소권은 안 날부터 3년, 법률행위를 한 날부터 10년입니다. 기간의 구조도 다릅니다.

무효와의 관계

무효는 처음부터 효력이 없는 상태이고 별도의 의사표시가 필요하지 않습니다. 해제는 의사표시가 있어야 합니다.

결과가 비슷해 보여도 주장할 내용이 다릅니다. 청구원인을 정확히 구성해야 합니다.

일부 해제

가분적인 급부라면 일부만 해제할 수 있는 경우가 있습니다. 여러 물건을 한꺼번에 산 경우입니다.

전부를 해제할 수 있는지는 계약의 목적을 달성할 수 있는지로 판단합니다. 사안마다 다릅니다.

해제권의 소멸

상대가 상당한 기간을 정해 해제 여부를 물었는데 답하지 않으면 해제권이 소멸합니다. 규정이 마련되어 있습니다.

목적물을 훼손하거나 처분한 경우에도 소멸합니다. 결정을 미루면 권리를 잃습니다.

정리

해제는 소급해 계약을 없애고 원상회복을 요구하며, 해지는 장래를 향해 끝내고 정산만 합니다. 계약의 성격에 따라 어느 쪽인지가 정해집니다.

이행지체를 이유로 한다면 상당한 기간을 정한 최고가 선행되어야 하고, 통지에는 근거와 사유를 명시해야 효력 다툼을 피할 수 있습니다.

참조 조문

민법 제543조, 제544조, 제545조, 제546조, 제548조, 제549조, 제550조, 제551조, 제398조, 제537조, 제635조, 제640조, 제660조, 제689조

본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

해제와 해지는 무엇이 다른가요?

해제는 계약을 소급해 없애고 이미 이행한 것을 돌려주지만, 해지는 장래를 향해 효력을 없애고 그때까지의 관계는 유지됩니다.

바로 해제할 수 있나요?

이행지체를 이유로 한다면 상당한 기간을 정해 최고한 뒤에 해야 합니다. 이행불능이라면 최고 없이 가능합니다.

해제하면 손해배상은 못 받나요?

별도로 청구할 수 있습니다. 다만 계약금을 손해배상액의 예정으로 정했다면 그 금액이 기준이 됩니다.

임대차를 해지하면 바로 끝나나요?

통고 후 정해진 기간이 지나야 종료됩니다. 그 사이의 차임은 부담해야 합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.