Q. 질문 내용
거래처 사장에게 받을 물품대금 6,000만원 때문에 법원에 조정을 신청해 첫 기일을 앞두고 있습니다. 그런데 그 사장이 자기 명의 상가를 부동산에 내놓았다는 말을 들었습니다. 조정 중이라 소송처럼 뭘 걸어 둘 수 없다고 하던데, 조정 절차 안에서 팔지 못하게 막아 둘 방법이 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 조정이 진행되는 동안 상대의 재산을 묶어 둘 장치가 무엇이고, 그 장치가 실제로 처분을 막는 힘까지 갖는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 민사조정법에는 조정 전의 처분이라는 제도가 있지만 집행력이 없어 등기나 매각을 직접 막지는 못하므로, 실제로 묶어 두려면 가압류나 가처분을 따로 신청하셔야 합니다.
■ 조정 전의 처분은 어떤 제도인가
민사조정법 제21조 제1항은 조정담당판사가 조정을 위하여 특히 필요하다고 인정하면 당사자의 신청을 받아 상대방에게 두 가지를 명할 수 있다고 정합니다. ① 현상을 변경하거나 물건을 처분하는 행위의 금지 ② 그 밖에 조정의 내용이 되는 사항의 실현을 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 행위의 배제입니다. 본인이 걱정하시는 상가 매각은 첫 번째에 그대로 해당합니다. 신청은 조정이 계속 중인 법원에 서면으로 내면 되고, 판사가 필요성을 인정해야 나오므로 상대가 매각을 준비한다는 정황을 함께 제출하셔야 합니다.
■ 어기면 어떤 제재가 붙나
제21조 제2항은 이 처분을 할 때 제42조에 규정된 제재를 고지하도록 정하고, 제42조 제1항은 당사자나 참가인이 조정 전의 처분에 따르지 아니하면 조정담당판사가 직권으로 500만원 이하의 과태료를 부과한다고 정합니다. 상대가 명령을 무시하고 팔아 버리면 과태료가 부과된다는 뜻입니다. 다만 그 액수가 부동산 한 채의 매각을 단념시킬 만큼 크지 않은 경우가 많고, 상대는 제21조 제3항에 따라 즉시항고를 낼 수도 있습니다. 처분 명령이 나오더라도 상대의 행동을 완전히 붙들어 두는 장치로 보기는 어렵습니다.
■ 왜 이것만으로는 부족한가
제21조 제4항 때문입니다. 이 처분은 집행력을 갖지 아니한다고 못 박혀 있습니다. 집행력이 없다는 말은 등기소가 이 명령을 근거로 소유권 이전을 거부하지 않고, 집행관이 물건을 보관하지도 않는다는 뜻입니다. 상대가 명령을 어기고 제3자에게 상가를 넘기면 과태료 문제와 별개로 그 매매 자체는 유효하게 남습니다. 결국 조정이 성립되어 돈을 받을 권리가 확정되더라도 집행할 재산이 이미 남의 손에 넘어가 있는 상황이 생길 수 있습니다. 조정 전의 처분은 상대에게 심리적 압박을 주고 위반 시 불이익을 남기는 수단이지, 재산을 실제로 붙드는 수단이 아니라고 이해하시면 됩니다.
■ 실제로 묶으려면 보전처분을 내야 합니다
민사집행법의 가압류와 가처분이 그 자리를 맡습니다. 받을 돈이 목적이라면 가압류입니다. 제276조 제1항이 돈을 받을 채권을 위해 상대의 동산·부동산을 미리 붙들어 두는 근거이고, 제277조는 나중에 판결을 받아도 집행이 막히거나 몹시 어려워질 우려가 있을 때 신청할 수 있다고 정합니다. 상가를 팔려고 내놓았다는 사정이 바로 그 우려입니다. 상가 자체를 넘겨받는 것이 목적이라면 제300조 제1항의 가처분으로 처분금지를 겁니다. 어느 쪽이든 등기부에 기재되어 제3자에게도 효력이 미칩니다.
■ 조정과 보전처분은 함께 갈 수 있나
가능합니다. 조정 절차와 보전처분은 별개의 절차이므로 조정을 신청해 둔 상태에서 가압류를 따로 신청해도 됩니다. 신청서에 조정 사건번호를 적어 두면 본안이 계속 중이라는 점을 보이는 데 도움이 됩니다. 시효 걱정은 덜어 두셔도 됩니다. 민사조정법 제35조 제1항은 조정신청에 시효중단의 효력이 있다고 정하고, 제2항은 조정신청이 취하되거나 취하된 것으로 보는 때에 1개월 이내에 소를 제기하지 아니하면 그 효력이 없다고 정하므로, 조정이 깨지더라도 한 달 안에 소를 내면 중단의 효과가 이어집니다.
■ 지금 순서대로 하실 일
① 상가의 등기사항증명서를 발급받아 소유자와 근저당 내역을 확인합니다. ② 부동산 광고, 중개사무소와의 문자처럼 매각을 준비한다는 정황을 모읍니다. ③ 받을 금액이 정해져 있다면 가압류 신청서를, 상가 자체가 목적이라면 처분금지가처분 신청서를 준비하고 담보 제공 자금이나 보증보험 가입 가능 여부를 확인합니다. ④ 조정 법원에는 제21조의 처분 신청을 함께 내어 과태료 제재를 고지받게 합니다. ⑤ 다음 조정기일에 보전처분 결정문을 제출해 협의를 압박합니다. 상대가 이미 매매계약을 맺었다는 정황이 있다면 시간을 다투는 문제이므로 변호사와 바로 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민사조정법 제21조, 제35조, 제42조 · 민사집행법 제276조, 제277조, 제300조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-22
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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