판결을 받아 부동산 경매를 넣었는데 법원에서 통지 한 장이 옵니다. 최저매각가격으로 팔아도 앞선 권리와 절차에 든 돈을 갚고 나면 남을 것이 없다는 내용입니다. 시간과 비용을 들여 여기까지 왔는데 절차가 멈출 수 있다는 말입니다. 부당해 보이지만 이 장치에는 뚜렷한 이유가 있고, 통지를 받은 쪽에게 일주일이라는 선택의 시간도 함께 주어집니다. 무엇을 계산해 이런 결론이 나오는지, 그 일주일에 무엇을 할 수 있는지 살펴보겠습니다.
왜 남을 것이 없으면 멈추는가
절차를 신청한 사람이 아무것도 얻지 못하는데 소유자만 집을 잃는 결과를 막으려는 장치입니다.
부동산에 저당권이 여러 개 걸려 있으면 매각대금은 순위대로 내려갑니다. 앞선 권리자들이 다 가져가고 나면 뒤에 선 사람 차례에서 바닥이 드러나는 일이 생깁니다. 이 상태에서 매각을 강행하면 소유권만 옮겨 가고 신청한 쪽의 채권은 그대로 남습니다.
얻는 것 없는 절차에 법원의 인력과 당사자의 비용을 들일 이유가 없습니다.
또 다른 이유는 앞선 권리자 쪽에 있습니다. 아직 실행할 마음이 없는 선순위 담보권자까지 뒤에 선 사람의 신청 때문에 강제로 배당을 받게 되는 상황이 생기기 때문입니다.
계산에서 무엇을 빼는가
민사집행법 제102조 제1항이 항목을 적어 두었습니다. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에 압류채권자에게 이를 통지하여야 합니다.
저울의 한쪽에 올라가는 것은 최저매각가격 하나입니다. 실제로 얼마에 팔릴지가 아니라 그 회차에 정해진 최저선으로 계산합니다.
다른 쪽에는 두 덩어리가 올라갑니다. 하나는 신청한 사람의 채권보다 앞서는 모든 부담이고, 다른 하나는 절차에 들어간 비용입니다. 선순위 저당권의 피담보채권, 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차보증금, 체납된 조세 가운데 앞서는 것이 앞의 덩어리에 들어갑니다.
빼고 나서 0이 남으면 통지가 나갑니다.
잉여주의
경매를 신청한 채권자에게 배당될 몫이 남지 않는 상태에서는 매각을 진행하지 않는다는 원칙입니다. 제91조 제1항이 그 바탕을 놓고, 제102조가 구체적인 통지와 취소 절차를 정하는 구조로 되어 있습니다.
최저매각가격은 어떻게 정해지는가
감정이 먼저입니다.
제97조 제1항은 법원이 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하도록 합니다. 평가액이 그대로 최저매각가격이 되는 것은 아니지만 출발점이 됩니다.
여기서 잉여 여부의 결론이 크게 흔들립니다. 감정가가 낮게 잡히면 앞선 부담을 빼고 남을 것이 없다는 계산이 쉽게 나오고, 반대로 넉넉히 잡히면 절차가 이어집니다.
유찰이 거듭되어 최저매각가격이 내려가는 동안에도 같은 계산이 반복됩니다. 처음에는 남을 것이 있었는데 회차가 내려가면서 잉여가 사라지는 사건이 실제로 나옵니다. 그래서 통지는 절차 초반에만 오는 것이 아닙니다.
통지를 받은 일주일에 할 수 있는 일
제102조 제2항이 선택지를 적어 두었습니다. 통지를 받은 날부터 1주 이내에 두 가지를 함께 해야 절차가 유지됩니다. 하나만 갖추어서는 소용이 없습니다.
하나는 앞선 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 만한 가격을 정해, 그 가격에 맞는 매수신고가 없으면 자기가 그 가격으로 사겠다고 신청하는 것입니다. 다른 하나는 그 신청에 충분한 보증을 붙이는 것입니다.
둘 중 하나라도 빠지면 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다. 조문이 취소할 수 있다가 아니라 하여야 한다고 적혀 있어 재량의 여지가 좁습니다.
일주일은 짧습니다. 보증을 마련할 자금을 구해야 하고 매수할 가격도 정해야 합니다. 통지를 받은 날 바로 움직이지 않으면 기간이 지나갑니다.
직접 사겠다고 나서는 것이 합리적인가
사건마다 다릅니다.
판단 재료를 나누어 놓고 보면 윤곽이 잡힙니다. 다섯 가지를 차례로 대조해 보십시오.
- 매수신고 가격이 실제 시세와 얼마나 떨어져 있는지
- 인수해야 하는 권리가 남아 있는지, 그 부담이 얼마인지
- 현재 점유하고 있는 사람을 내보내는 데 드는 시간과 비용
- 보증금을 묶어 두는 동안의 기회비용
- 다른 재산에 대한 집행으로 회수할 가능성이 남아 있는지
앞선 부담이 큰 부동산을 떠안으면 채권 회수는커녕 새로운 짐이 생깁니다. 반대로 시세와 최저매각가격의 차이가 크고 인수할 권리가 적다면 검토할 만합니다.
포기하는 선택도 손해가 아닐 수 있습니다.
남을 것이 있다고 인정되면
절차가 앞으로 나아갑니다. 제104조 제1항은 법원이 최저매각가격으로 제102조 제1항의 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 매수신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때, 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정해 공고하도록 합니다.
제2항은 그 기일을 이해관계인에게 통지하게 합니다. 제3항은 집행기록에 표시된 주소로 발송할 수 있게 해 두었습니다. 주소가 바뀐 이해관계인은 그래서 기일을 놓치기 쉽습니다.
판단 자료는 공개됩니다. 제105조 제1항은 매각물건명세서에 부동산의 표시, 점유자와 점유의 권원, 매각으로 효력을 잃지 아니하는 권리, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요를 적도록 하고, 제2항은 그 사본과 현황조사보고서, 평가서를 법원에 비치해 누구든지 볼 수 있게 하도록 정합니다.
취소 결정에 불복할 수 있는가
열려 있습니다. 제102조 제3항이 취소 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다.
다투는 지점은 대개 계산입니다.
앞선 부담으로 잡힌 금액이 실제보다 부풀려져 있는 사건이 있습니다. 이미 일부 변제되어 줄어든 채권이 처음 금액 그대로 계산에 들어가기도 합니다. 등기부에 적힌 채권최고액과 실제 잔액은 다른 숫자입니다.
선순위 임차인의 보증금이 얼마인지, 배당요구가 실제로 있었는지도 확인 대상입니다. 배당요구를 하지 않은 권리는 매수인이 인수하게 되어 계산의 위치가 달라집니다.
기간이 짧으므로 결정문을 받는 즉시 검토에 들어가야 합니다.
주의
매수신청을 하고 보증까지 제공했는데 그 가격에 다른 매수신고가 없으면, 신청한 채권자가 그 가격으로 사게 됩니다. 살 의사 없이 절차를 이어 가려는 목적만으로 신청하면 원치 않는 부동산을 떠안게 되므로, 신청 전에 인수할 권리부터 확인하십시오.
정리
최저매각가격에서 앞선 부담과 절차비용을 빼고 남을 것이 없으면 법원은 신청한 채권자에게 그 사실을 알립니다.
통지를 받은 쪽에 주어지는 시간은 일주일이고, 그 안에 남을 만한 가격을 정해 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 붙여야 절차가 유지됩니다. 하지 않으면 경매는 취소됩니다. 그 결정에는 즉시항고가 열려 있습니다.
결국 계산에 들어간 숫자가 맞는지가 승부처입니다. 통지를 받으셨다면 등기부와 매각물건명세서를 들고 변호사와 함께 항목별로 대조해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제91조, 제97조, 제102조, 제104조, 제105조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
남을 것이 없다는 통지를 받았는데 그냥 두면 어떻게 되나요?
1주 이내에 매수신청과 보증 제공이 없으면 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다. 그 뒤에는 같은 부동산으로 다시 신청하려면 절차를 처음부터 밟아야 합니다.
앞선 저당권의 채권액이 실제로는 많이 줄었습니다.
계산에 들어간 금액이 현재 잔액과 다르다면 다툴 여지가 있습니다. 변제 내역을 보여 줄 자료를 모아 즉시항고 기간 안에 제출하셔야 합니다.
직접 사겠다고 신청하면 정말 제가 사게 되는 건가요?
정한 가격에 맞는 매수신고가 없으면 신청한 채권자가 그 가격으로 매수하게 됩니다. 인수해야 할 권리와 명도에 드는 부담을 미리 계산해 두셔야 합니다.
처음에는 남는다고 했는데 유찰이 거듭되자 통지가 왔습니다.
최저매각가격이 내려가면 같은 계산을 다시 하게 되므로 뒤늦게 통지가 나오는 일이 있습니다. 회차마다 기준 금액이 달라진다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-26
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