경매 법정에서 매각을 허가한다는 결정이 선고되고 나면 그 결과를 뒤집으려는 사람이 나옵니다. 값이 낮다고 보는 소유자, 배당이 줄어드는 후순위 채권자, 자기가 받았어야 한다고 믿는 차순위 매수신고인입니다. 그런데 이 단계의 항고는 서류만 내서 되는 일이 아닙니다. 매각대금의 10분의 1을 먼저 맡겨야 하고, 들 수 있는 이유도 법이 정해 둔 목록 안에 있어야 합니다. 보증을 잃는 경우까지 조문에 적혀 있으니 살펴보겠습니다.
누가 이 결정에 나설 수 있나
아무나 나설 수 있는 자리가 아닙니다.
제129조 제1항은 이해관계인이 매각허가여부의 결정에 따라 손해를 볼 경우에만 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 손해라는 요건이 앞에 붙어 있으므로, 결정으로 자기 지위가 나빠지지 않는 사람은 문 앞에서 돌아서게 됩니다.
같은 조 제2항은 다른 무리를 불러옵니다. 매각허가에 정당한 이유가 없다거나 다른 조건으로 허가되어야 한다고 주장하는 매수인, 그리고 매각허가를 주장하는 매수신고인입니다. 뒤쪽에는 대가가 붙습니다. 제3항이 그 매수신고인을 자기가 신청한 가격에 구속시키기 때문입니다.
들 수 있는 이유가 정해져 있다
제130조 제1항이 입구를 좁혔습니다. 매각허가결정에 대한 항고는 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 드는 때에만 할 수 있습니다.
이의신청사유의 목록은 제121조에 있습니다. 강제집행을 허가할 수 없거나 계속 진행할 수 없을 때, 최고가매수신고인에게 매수할 자격이 없을 때가 앞쪽에 놓입니다.
뒤쪽이 실무에서 더 자주 쓰입니다. 최저매각가격의 결정이나 일괄매각의 결정, 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때가 제5호이고, 천재지변이나 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 크게 훼손된 사실 또는 중대한 권리관계의 변동이 절차 중에 밝혀진 때가 제6호입니다. 제7호는 그 밖의 중대한 잘못을 담는 그릇입니다.
제한이 하나 더 있습니다. 제122조는 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 이의를 신청하지 못하게 합니다.
매각물건명세서
매각할 부동산의 표시와 점유 관계, 인수되는 권리 같은 사항을 법원이 정리해 열람하게 하는 서류입니다. 응찰자가 값을 정하는 근거가 되므로, 여기에 중대한 흠이 있으면 제121조 제5호의 이의사유가 됩니다.
목록 밖에서도 걸 수 있는 사유
제130조 제2항이 예외를 둡니다.
민사소송법 제451조 제1항 각 호의 사유는 제1항의 제한에도 불구하고 매각허가 또는 불허가결정에 대한 항고의 이유로 삼을 수 있습니다. 그 조항은 확정판결을 다시 여는 재심사유를 열거한 규정으로, 절차의 근본을 건드리는 흠들이 들어 있습니다.
이 통로는 넓지 않습니다. 재심사유 자체가 엄격하게 해석되기 때문입니다.
보증금 10분의 1은 어떻게 내나
제3항이 이 글의 제목이 된 조항입니다. 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다.
기준은 감정가가 아니라 매각대금입니다.
증명이 빠지면 본안을 보지 않습니다. 제4항은 항고장에 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때, 원심법원이 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 각하하도록 정합니다. 공탁서 사본을 한 묶음으로 내셔야 하는 이유입니다.
그 각하결정에는 제5항이 즉시항고를 허용합니다.
접수까지의 순서는 이렇습니다.
- 결정 선고일과 송달일을 확인합니다.
- 매각대금의 10분의 1을 공탁하고 공탁서를 받습니다.
- 항고이유와 공탁 증명서류를 항고장에 함께 붙입니다.
- 원심법원에 접수하고 접수 내역을 남겨 둡니다.
항고가 기각되면 그 돈은 어떻게 되나
사람에 따라 결과가 크게 갈립니다. 조문이 두 무리를 나누어 적었습니다.
| 항고한 사람 | 근거 | 기각되었을 때 보증의 운명 |
|---|---|---|
| 채무자와 소유자 | 제130조 제6항 | 맡긴 금전이나 유가증권을 돌려 달라고 요구하지 못합니다. |
| 그 밖의 이해관계인 | 제130조 제7항 | 항고한 날부터 기각결정 확정일까지 대법원규칙상 이율로 계산한 금액만 돌려받지 못합니다. |
| 항고를 스스로 취하한 사람 | 제130조 제8항 | 제6항과 제7항을 준용하므로 지위에 따라 같은 결과입니다. |
채무자와 소유자에게 전액을 걸게 한 취지는 분명합니다. 절차를 늦출 목적의 항고를 막으려는 장치입니다.
제7항에는 작은 단서가 있습니다. 유가증권을 현금화하기 전에 그 금액을 항고인이 지급하면 유가증권 자체를 돌려받을 수 있습니다.
주의
채무자나 소유자가 시간을 벌 생각으로 항고하면, 기각되었을 때 매각대금의 10분의 1이 그대로 남지 않습니다. 걸어야 할 금액과 기각 가능성을 먼저 견주어 보시기 바랍니다.
항고심은 어떤 모습으로 진행되나
제131조가 뼈대를 잡아 두었습니다.
항고법원은 필요하면 반대진술을 위해 항고인의 상대방을 정할 수 있고, 한 개의 결정에 대한 여러 항고는 병합합니다. 항고심에도 제122조가 준용되므로 남의 권리를 내세우는 주장은 통하지 않습니다.
결론을 누가 내는지도 정해져 있습니다. 제132조는 항고법원이 집행법원의 결정을 취소하는 경우 매각허가 여부는 집행법원이 정한다고 적었습니다. 항고심이 직접 선언하지 않고 되돌려 보낸다는 뜻입니다.
불허가로 확정되면 제133조에 따라 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인이 매수에 관한 책임을 면합니다.
확정 뒤에 하자를 알았다면
단정할 일은 아닙니다. 제127조 제1항이 좁은 문을 남겨 두었습니다.
제121조 제6호에서 말한 사실, 곧 부동산이 크게 훼손되었거나 중대한 권리관계가 변동된 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우, 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다. 시한이 대금 납부 전까지라는 점을 기억하셔야 합니다. 이 신청에 관한 결정에도 즉시항고가 열려 있습니다.
취소되면 제134조에 따라 최저매각가격의 결정부터 다시 합니다.
확인할 것
· 자신이 이해관계인인지, 결정으로 손해를 보는 위치인지
· 들려는 이유가 제121조의 목록에 닿는지
· 매각대금의 10분의 1을 공탁할 자금이 있는지
· 공탁서 사본을 항고장에 붙였는지
· 채무자나 소유자라면 기각 시 보증 전액을 잃는 위험을 감수할지
정리
매각허가결정에 대한 항고는 이유와 비용 두 겹의 문턱을 넘어야 합니다. 이유는 제121조의 이의사유나 결정절차의 중대한 잘못, 그리고 재심사유로 한정됩니다.
비용 쪽이 더 무겁습니다. 매각대금의 10분의 1을 공탁하고 그 증명서류를 항고장에 붙여야 하며, 붙이지 않으면 원심법원이 일주일 안에 각하합니다. 기각되면 채무자와 소유자는 보증을 전부 잃고, 그 밖의 사람은 이율 상당액만 잃습니다.
승산과 보증금을 함께 저울에 올려야 합니다. 매각물건명세서와 결정문을 준비해 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제121조, 제122조, 제126조, 제127조, 제129조, 제130조, 제131조, 제132조, 제133조 · 민사소송법 제451조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
감정가의 10분의 1을 내면 되는 것인가요?
기준은 감정가가 아니라 매각대금입니다. 제130조 제3항이 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 공탁하도록 정하므로, 최고가매수신고인이 적어 낸 금액으로 계산하십시오.
공탁은 했는데 증명서류를 빠뜨렸습니다.
제4항에 따라 원심법원이 항고장을 받은 날부터 1주 이내에 각하할 수 있습니다. 알아차린 즉시 공탁서 사본을 보정으로 내시고, 이미 각하되었다면 제5항의 즉시항고를 검토하셔야 합니다.
임차인인데 배당이 줄어들 것 같아 항고하고 싶습니다.
제129조 제1항은 이해관계인이 그 결정으로 손해를 보는 경우에 한해 즉시항고를 허용합니다. 제122조가 다른 이해관계인의 권리에 관한 이유로는 다투지 못하게 하므로, 자기 지위에서 나오는 사유인지 가려 보십시오.
대금을 내기 전에 건물이 크게 부서진 것을 알았습니다.
제127조 제1항이 이 경우를 위한 규정입니다. 제121조 제6호의 사실이 확정 뒤에 밝혀졌다면 매수인은 대금을 낼 때까지 취소를 신청할 수 있으므로, 훼손 시점과 정도를 기록해 두십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-28
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