계약서에 도장을 찍은 날과 열쇠를 건네받는 날 사이에는 대개 몇 주의 틈이 있습니다. 그 틈에도 건물에서는 월세가 나오고, 치르지 않은 잔금은 매수인 통장에 남아 이자를 낳습니다. 이 두 흐름을 누구의 것으로 볼 것인가. 민법 제587조가 한 문장에 담아 둔 답은 의외로 대칭적입니다. 열매는 파는 쪽에 남기고, 이자는 사는 쪽에 지웁니다. 기준이 되는 날은 등기를 넘긴 날이 아니라 물건이 손에서 손으로 건너간 날입니다.
계약과 인도 사이의 빈 구간
매매의 뼈대는 제568조가 세워 두었습니다. 매도인은 권리를 이전하고 매수인은 대금을 지급하며, 특별한 약정이나 관습이 없으면 두 의무를 동시에 이행합니다.
현실의 부동산 거래는 이 그림을 그대로 따르지 않습니다. 계약금을 먼저 주고 중도금을 거쳐 잔금일에 등기와 열쇠와 잔금이 한자리에서 오갑니다. 그 사이의 기간이 문제를 만듭니다.
그 기간에 목적물은 여전히 매도인의 점유 아래 있습니다. 상가라면 임차인에게서 차임이 들어오고, 농지라면 수확이 납니다. 반대로 매수인은 아직 내지 않은 돈을 쥐고 있습니다.
누구의 몫인지 정해 두지 않으면 잔금일마다 실랑이가 붙습니다.
과실이란
물건에서 나오는 수익을 말합니다. 나무에서 따는 열매나 가축이 낳은 새끼처럼 물건 자체에서 생기는 천연과실과, 임대료나 이자처럼 물건을 쓰게 해 주고 받는 법정과실로 나뉩니다. 상가 매매에서 다투어지는 것은 대개 후자입니다.
열매는 아직 파는 쪽의 것
제587조 전단의 문언은 짧습니다. 매매계약이 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다고 적혀 있습니다.
기준이 소유권 이전 시점이 아니라 인도 시점이라는 점이 핵심입니다. 등기를 먼저 넘기고 명도는 나중에 하기로 했다면, 소유자는 이미 매수인인데 그동안의 차임은 매도인이 가져갑니다.
왜 이렇게 정했을까요. 인도하지 않은 동안 목적물을 관리하고 위험을 떠안는 쪽이 매도인이기 때문입니다. 세입자 관리, 수선, 공과금 납부가 모두 그의 손에 남아 있습니다.
과실을 가져가는 것은 그 부담에 대한 대가인 셈입니다.
이자는 언제부터 붙는가
대칭이 여기서 완성됩니다.
제587조 중단은 매수인이 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다고 정합니다. 계약한 날도 아니고 등기를 넘겨받은 날도 아닙니다. 물건을 실제로 손에 넣은 날입니다.
구조를 뒤집어 보면 이해가 쉽습니다. 인도 전에는 매도인이 물건과 과실을 함께 쥐고, 매수인은 대금을 쥡니다. 인도 후에는 매수인이 물건과 과실을 가져가니 그때부터 남은 대금에 이자를 붙여 균형을 맞추는 것입니다.
그래서 이 조문은 흔히 인도와 대금을 맞물리게 하는 장치로 읽힙니다.
| 구간 | 과실은 누구에게 | 대금 이자 |
|---|---|---|
| 계약 체결 후 인도 전 | 매도인 | 붙지 않음 |
| 인도 후 | 매수인 | 인도받은 날부터 발생 |
| 대금에 기한이 있는 경우 | 인도 여부로 판단 | 단서에 따라 붙지 않음 |
기한이 붙어 있으면 이자가 멈춘다
조문의 마지막 문장이 예외를 둡니다. 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다고 되어 있습니다.
잔금을 언제까지 내기로 정해 두었다면, 인도를 먼저 받았더라도 그날까지는 이자가 붙지 않는다는 뜻입니다. 기한의 이익이 매수인에게 있기 때문입니다.
실무에서 이 단서가 큰 의미를 가집니다. 잔금일 전에 먼저 들어가 살기로 합의하는 선입주가 드물지 않은데, 잔금 기한이 계약서에 명시되어 있다면 그 사이의 이자를 요구하기 어렵습니다.
제585조도 함께 보아 두시면 좋습니다. 한쪽의 의무 이행에 기한이 있으면 상대방의 의무에도 같은 기한이 있는 것으로 추정합니다. 인도일만 적고 잔금일을 비워 두었다면 이 추정이 작동할 수 있습니다.
계약서에 적어 둘 것
· 인도일과 잔금 지급일을 각각 날짜로 특정
· 선입주를 허용한다면 그 기간의 정산 방식
· 임대차가 딸린 물건이면 차임 귀속의 기준일
· 관리비와 공과금의 부담 시점
· 인도 지연 시 위약금 또는 지연손해금
· 보증금 승계 여부와 금액
인도가 늦어지는데 대금은 다 냈다면
순서가 뒤집힌 경우입니다.
매수인이 잔금까지 모두 지급했는데 매도인이 이런저런 사정으로 명도를 미루는 일이 있습니다. 이때도 인도 전이니 차임은 매도인의 것일까요.
그렇게 보기 어렵습니다. 제587조의 배분은 매도인이 과실을 갖고 매수인이 이자 부담을 지지 않는 상태를 짝으로 전제합니다. 대금이 완납되어 매수인 쪽 이익이 사라졌다면 그 짝이 깨집니다.
그러니 잔금을 먼저 치러야 하는 사정이 있다면 인도 지연에 대비한 문구를 반드시 넣으십시오. 아래 세 가지를 특약으로 적어 두면 다툼이 크게 줄어듭니다.
- 인도 예정일과 그날을 넘겼을 때의 하루치 지연금
- 지연 기간에 발생한 차임을 매수인에게 넘긴다는 문구
- 일정 일수를 넘기면 계약을 풀 수 있다는 해제 사유
대금을 미룰 수 있는 경우
제588조가 매수인에게 방패를 하나 줍니다.
목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있어 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는, 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공하면 거절할 수 없습니다.
가처분이 걸려 있거나 다른 사람이 소유권을 다투는 소를 낸 상황을 떠올리시면 됩니다.
매도인 쪽에도 대응 수단이 있습니다. 제589조는 그 경우 매도인이 매수인에게 대금의 공탁을 청구할 수 있게 했습니다. 돈을 법원에 맡겨 두고 분쟁이 정리되기를 기다리는 구조입니다.
정리
제587조는 짧지만 거래의 시간 축을 나누는 조문입니다.
인도 전의 과실은 매도인에게, 인도 후의 대금 이자는 매수인에게 돌아갑니다. 기준은 소유권이나 등기가 아니라 물건이 실제로 넘어간 날입니다. 다만 대금 지급에 기한을 정해 두었다면 이자에 관한 부분은 작동하지 않습니다.
결국 계약서에 날짜를 어떻게 적었는지가 결과를 정합니다. 임대차가 딸린 상가나 선입주가 예정된 주택이라면 특약 한 줄이 수백만 원을 가릅니다. 초안 단계에서 변호사와 문구를 점검해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제568조, 제585조, 제586조, 제587조, 제588조, 제589조
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자주 묻는 질문
등기는 넘겨받았는데 아직 입주하지 못했습니다. 그동안의 월세는 누구 것인가요?
제587조 전단은 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실을 매도인에게 귀속시킵니다. 기준이 등기가 아니라 인도이므로 소유자가 되었더라도 실제로 넘겨받기 전의 차임은 매도인의 몫으로 보게 됩니다.
잔금일 전에 먼저 들어가 살았는데 이자를 물어야 하나요?
계약서에 잔금 지급 기한이 정해져 있다면 제587조 단서에 따라 그 기한까지는 이자가 붙지 않습니다. 다만 선입주 기간의 정산을 따로 약정했다면 그 약정이 우선하니 문구를 확인하십시오.
잔금을 다 냈는데 매도인이 명도를 미룹니다.
대금이 완납되었다면 제587조가 전제한 균형이 깨진 상태입니다. 인도 지연에 관한 특약이 있으면 그에 따르고, 없다면 이행지체를 이유로 손해배상을 구하는 방향을 검토하게 됩니다.
산 땅에 다른 사람이 소유권을 주장하는 소를 냈습니다.
제588조에 따라 권리를 잃을 위험의 한도에서 대금 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 매도인이 상당한 담보를 제공하거나 제589조에 따라 공탁을 청구하면 거절권이 막히니 대응을 함께 준비하셔야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-30
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