경매에서 최고가로 이름이 불리는 순간은 절차의 끝이 아니라 중간입니다. 그 뒤에 매각허가결정이 나고 확정을 기다리며, 법원이 잔금을 낼 날짜를 정해 통지합니다. 이 날짜를 놓치면 넣어 둔 보증금이 그대로 묶이고 물건은 다시 시장에 나갑니다. 반대로 사정에 따라서는 현금을 전부 마련하지 않고도 잔금을 치르는 길이 열려 있습니다. 언제 내라는 말이 오는지, 어떤 방법으로 대신할 수 있는지, 늦었을 때 무엇이 남는지를 조문을 따라 정리하겠습니다.
언제까지 내라는 말이 오나
법원이 날짜를 정해 알려 줍니다.
민사집행법 제142조 제1항은 매각허가결정이 확정되면 법원이 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다고 적었습니다. 제2항은 그 기한까지 매각대금을 내야 한다는 문장으로 이어집니다.
주의할 점은 기산의 시점입니다. 낙찰된 날이 아니라 허가결정이 확정된 뒤에 기한이 잡히므로, 항고가 제기되면 그만큼 뒤로 밀립니다.
그래서 대출 약정은 조건부로 잡습니다.
넣어 둔 보증금은 어떻게 처리되나
형태에 따라 갈립니다. 제142조 제3항은 보증을 금전으로 낸 경우라면 그 돈을 매각대금 안에 넣도록 합니다. 현금으로 넣었다면 잔금에서 그만큼을 빼고 나머지만 내면 된다는 뜻입니다.
금전이 아닌 것을 보증으로 냈다면 계산이 한 단계 늘어납니다. 제4항은 매수인이 보증액을 뺀 나머지만 낸 때 법원이 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 대금과 그에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라면 다시 지급기한을 정해 내게 한다고 적었습니다.
이 지연이자의 이율은 제5항이 제138조 제3항을 준용하도록 하여 대법원규칙에 맡겨져 있습니다. 구체적인 수치는 사건을 맡은 집행법원에 확인하시는 편이 정확합니다.
대금지급기한
매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 매수인에게 잔금 납부를 명하는 기한입니다. 기일이 아니라 기한이므로 지정된 날 법정에 나가는 것이 아니라 그날까지 은행에 납부하면 됩니다.
돈 대신 빚을 떠안는 방법이 있나
있습니다. 제143조 제1항이 그 자리입니다.
매수인은 매각조건에 따라 부동산의 부담을 인수하는 외에, 배당표의 실시에 관하여 매각대금의 한도에서 관계채권자의 승낙이 있으면 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있습니다. 조문이 건 문턱은 두 개입니다. 매각대금의 범위를 넘지 못한다는 것과 그 돈을 받아 갈 채권자가 동의해야 한다는 것입니다.
왜 승낙을 요구하는지는 자리를 바꿔 보면 드러납니다. 채권자로서는 현금으로 배당받는 대신 매수인이라는 새 채무자를 받아들이는 셈이 됩니다. 사람이 바뀌면 회수 가능성도 바뀌므로 그 판단을 채권자에게 맡긴 것입니다.
승낙은 서면으로 받아 두십시오.
채권자가 직접 낙찰받았다면 무엇이 달라지나
받을 돈만큼을 빼고 낼 수 있습니다.
제143조 제2항은 채권자가 매수인인 경우 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고, 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있도록 합니다. 돈을 냈다가 며칠 뒤 그 돈을 다시 받아 가는 순환을 없앤 장치입니다.
다만 시한이 촘촘합니다. 신고를 매각결정기일이 끝날 때까지 해야 하므로, 이 방법을 쓸 생각이라면 입찰 단계에서부터 준비해야 합니다.
제3항은 뒷문을 닫아 두었습니다. 인수한 채무나 배당받아야 할 금액에 대하여 이의가 제기된 때에는 매수인이 배당기일이 끝날 때까지 그에 해당하는 대금을 내야 합니다. 다툼이 생기면 결국 현금이 필요해진다는 말입니다.
| 지급 방법 | 조건과 시한 |
|---|---|
| 현금 납부 | 법원이 정한 지급기한까지. 현금 보증금은 대금에 산입 |
| 채무 인수 | 매각대금의 한도 안에서 관계채권자의 승낙이 있을 것 |
| 배당받을 금액 공제 | 채권자가 매수인일 것. 매각결정기일이 끝날 때까지 신고 |
| 이의가 붙은 경우 | 해당 금액을 배당기일이 끝날 때까지 현금으로 납부 |
기한을 넘기면 무엇이 시작되나
물건이 다시 나갑니다.
제138조 제1항은 매수인이 지급기한이나 제142조 제4항의 다시 정한 기한까지 의무를 완전히 이행하지 아니하였고 차순위매수신고인이 없는 때 법원이 직권으로 재매각을 명하여야 한다고 정합니다. 제2항은 재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격과 그 밖의 매각조건을 그대로 적용하도록 합니다.
되돌릴 길이 아주 막힌 것은 아닙니다. 제3항은 재매각기일의 3일 이전까지 대금과, 기한을 넘긴 날부터 실제 납부일까지의 지연이자, 그리고 절차비용을 내면 재매각절차를 취소하도록 합니다. 차순위매수신고인이 허가결정을 받았던 때에는 먼저 지급한 사람이 권리를 취득합니다.
그 문턱을 넘지 못하면 제4항이 기다립니다. 전의 매수인은 재매각절차에서 매수신청을 할 수 없고, 넣어 둔 보증을 돌려 달라고 요구하지도 못합니다.
주의
기한을 넘겨 재매각으로 넘어가면 보증금이 돌아오지 않습니다. 대출 승인이 흔들릴 조짐이 보이면 기한 마지막 날을 기다리지 말고, 재매각기일이 잡히기 전에 자금 계획을 다시 세우셔야 합니다.
차순위매수신고인은 언제 풀려나나
제142조 제6항이 그 시점을 적었습니다. 차순위매수신고인은 앞선 매수인이 대금을 전부 낸 시점에 매수의 책임에서 벗어나고, 넣어 둔 보증을 곧바로 돌려 달라고 요구할 수 있습니다.
반대로 말하면 그 전까지는 묶여 있습니다. 앞선 매수인이 잔금을 내지 않으면 차례가 돌아올 수 있으므로, 차순위로 신고해 둔 사람은 납부 여부를 지켜보아야 합니다.
잔금을 내면 등기는 어떻게 되나
신청하지 않아도 법원이 움직입니다.
제144조 제1항이 그 뒤를 적었습니다. 대금이 들어오면 법원사무관등이 허가결정 등본을 첨부해 세 가지 등기를 촉탁합니다. 낙찰받은 사람 명의로 소유권을 넘기는 등기가 하나이고, 인수하지 않기로 한 부담의 기입을 지우는 등기가 둘이며, 경매개시결정의 기입을 지우는 등기가 셋입니다.
비용은 사는 쪽 몫입니다. 제3항이 그 등기에 들어가는 돈을 낙찰자가 부담하도록 정해 두었습니다.
- 매각허가결정이 확정되었는지와 지급기한 통지가 왔는지 확인합니다.
- 현금 보증금이 대금에 산입된 뒤의 실제 납부액을 계산합니다.
- 채무 인수나 공제로 낼 계획이면 승낙서와 신고서를 먼저 준비합니다.
- 기한 안에 법원 보관금 계좌로 납부하고 영수증을 받습니다.
- 등록면허세와 등기비용을 준비해 촉탁 절차에 맞춥니다.
정리
잔금의 기한은 매각허가결정이 확정된 뒤 법원이 정해 통지하며, 현금으로 넣은 보증금은 그 대금에 들어갑니다.
현금을 다 마련하지 못해도 관계채권자의 승낙을 받아 채무를 인수하거나, 채권자가 매수인이라면 배당받을 금액을 빼고 내는 길이 있습니다. 다만 두 방법 모두 이의가 붙으면 배당기일이 끝날 때까지 현금을 내야 하는 구조입니다.
가장 큰 위험은 기한을 넘기는 것입니다. 재매각으로 넘어가면 보증금이 돌아오지 않고 다시 입찰할 자격도 잃습니다. 자금 조달에 변수가 있는 물건이라면 입찰 전에 지급 방법까지 정해 두고, 승낙서나 신고 시한이 걸린 방법을 쓸 계획이라면 변호사와 일정을 맞추어 두시기 바랍니다.
참조 조문
민사집행법 제138조, 제142조, 제143조, 제144조
13년차 대한변호사협회 인증 형사·부동산 전문변호사가 부산·울산·창원·대구·제주 권역에서 같은 유형 사건을 다뤄왔습니다. 사건의 갈림길에서 정확한 안내가 필요하시다면 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
대출이 늦어져 지급기한을 며칠 넘겼습니다. 아직 방법이 있습니까?
재매각기일을 사흘 앞둔 날까지 대금과 지연이자, 절차비용을 함께 내면 그 절차가 취소됩니다. 남은 날짜가 며칠인지부터 집행법원에 확인하십시오.
선순위 임차보증금을 제가 떠안는 조건인데 이것도 채무 인수인가요?
매각조건에 따라 인수하는 부담과 민사집행법 제143조 제1항의 채무 인수는 별개입니다. 인수 조건은 매각물건명세서에 적히고, 대금에 갈음하는 인수는 채권자 승낙이 따로 필요합니다.
근저당권자로서 제가 낙찰받았습니다. 배당받을 돈을 빼고 낼 수 있나요?
가능하지만 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고해야 합니다. 그 시한을 놓치면 전액을 현금으로 내야 하므로 입찰 전에 준비하십시오.
잔금을 냈는데 등기가 아직 안 넘어왔습니다.
등기는 신청이 아니라 촉탁으로 진행되므로 시일이 걸립니다. 다만 그 비용을 내지 않으면 더 늦어지니 안내받은 금액부터 확인하십시오.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-27
대표 변호사 한병철
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