잔금 치르기를 닷새 앞두고 모르는 사람에게서 전화가 왔습니다. 지금 사려는 그 밭이 원래 자기 아버지 땅인데 매도인 쪽으로 넘어간 경위가 잘못되었다며 소송을 준비하고 있다는 내용이었습니다. 매도인은 헛소리라며 예정대로 잔금을 달라고 재촉합니다. 대출 실행일도 잡혀 있습니다. 이럴 때 매수인에게는 잔금의 전부나 일부를 멈출 권리가 있습니다. 다만 요건과 한도가 있어서, 무작정 버티다가는 오히려 이쪽이 계약을 어긴 쪽이 될 수 있습니다.
누가 권리를 주장한다는 것만으로 멈출 수 있나
전화 한 통만으로는 부족합니다.
민법이 매수인에게 대금 지급 거절을 허락하는 것은 두 가지가 겹칠 때입니다. 매매 목적물에 대해 권리를 주장하는 사람이 있고, 그 때문에 매수인이 산 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있어야 합니다. 앞의 것은 비교적 쉽게 갖춰지지만 뒤의 것은 객관적인 사정으로 보여 줘야 합니다.
상대가 실제로 소를 제기했는지, 처분금지가처분 같은 등기가 들어왔는지, 주장하는 근거 서류가 있는지를 확인하십시오. 등기부에 무엇인가 새로 올라왔다면 그것만으로도 잃을 염려를 설명하기가 훨씬 쉬워집니다. 반대로 말뿐이고 아무런 절차가 없다면 거절이 정당하다고 인정받기 어렵습니다.
얼마까지 멈출 수 있나
조문에는 위험의 한도에서라는 말이 들어 있습니다. 잃을 수 있는 만큼만 멈추라는 뜻입니다.
| 제3자가 주장하는 내용 | 매수인이 잃을 수 있는 것 | 잔금을 멈출 수 있는 범위 |
|---|---|---|
| 땅 전체가 원래 자기 소유라며 소송을 냈다 | 소유권 전부 | 잔금 전부 |
| 세 필지 가운데 한 필지가 자기 것이라고 한다 | 그 한 필지 | 그 필지 값에 해당하는 부분 |
| 땅의 일부를 통행로로 쓸 권리가 있다고 한다 | 그 부분의 자유로운 사용 | 사용 제한으로 줄어드는 가치만큼 |
땅 전체를 두고 다툼이 있다면 잔금 전부를 멈출 수 있습니다. 하지만 여러 필지 중 하나만 문제라면 그 필지 값만큼만 붙잡아야 합니다. 나머지까지 치르지 않으면 그 부분은 정당한 거절이 아니게 됩니다. 필지별 가격이 계약서에 따로 적혀 있지 않다면 면적이나 감정가를 기준으로 계산 근거를 만들어 두십시오.
잔금을 안 내면 계약 위반이 되지 않나
요건을 갖춘 거절은 권리 행사이므로 그 범위에서는 이행이 늦어져도 매수인에게 책임을 묻기 어렵습니다. 매도인이 위약금을 들먹이거나 해제하겠다고 해도 흔들릴 이유가 없습니다.
중요한 것은 거절을 조용히 하지 않는 것입니다. 잔금일 전에 매도인에게 서면으로 알리십시오. 누가 어떤 권리를 주장하고 있는지, 그 근거로 무엇을 확인했는지, 얼마를 왜 멈추는지를 적습니다. 나머지 대금은 언제든 치를 준비가 되어 있다는 점도 함께 밝혀 두는 것이 좋습니다. 이 통지 자체가 나중에 거절이 정당했다는 증거가 됩니다. 중개사무소를 거친 거래라면 중개사에게도 사본을 건네 잔금일 일정이 어떻게 바뀌는지 함께 정리해 두십시오.
주의
잔금을 멈추는 동안에도 대출 약정과 이사 일정은 따로 움직입니다. 은행에는 대출 실행일 조정이 가능한지 미리 문의하고, 매도인과의 통지 내용과 날짜를 은행 담당자에게도 공유해 두십시오.
매도인은 이 거절을 어떻게 풀 수 있나
두 가지 길이 매도인 쪽에 있습니다.
첫째는 상당한 담보를 제공하는 것입니다. 매수인이 권리를 잃더라도 손해를 메울 수 있을 만한 담보를 내놓으면 거절권은 힘을 잃습니다. 보증금 성격의 돈을 따로 맡기거나 다른 부동산에 근저당을 설정해 주는 방식이 논의됩니다. 담보가 충분한지는 다툼의 규모와 비교해 판단합니다.
둘째는 대금 공탁 청구입니다. 매도인은 매수인에게 멈춰 둔 대금을 공탁하라고 요구할 수 있습니다. 매수인이 돈을 손에 쥐고 있는 동안 다른 곳에 써 버리지 않을까 하는 매도인의 걱정을 덜어 주는 장치입니다. 공탁을 요구받았다면 응하는 편이 낫습니다. 돈은 법원 공탁소에 머물고, 다툼이 정리되면 그 결과에 따라 나갑니다.
결국 땅을 잃게 되면 어떻게 하나
권리를 주장한 사람이 소송에서 이겼다면 그때부터는 대금 거절이 아니라 매도인의 담보책임을 따질 차례입니다.
땅 전체가 남의 것으로 밝혀져 매도인이 넘겨줄 수 없게 되면 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다. 계약 당시 그런 사정을 몰랐다면 손해배상도 청구할 수 있습니다. 일부만 잃었다면 그 비율만큼 대금을 깎아 달라고 할 수 있고, 남은 부분만으로는 살 이유가 없었다면 몰랐던 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있습니다. 이미 치른 계약금과 중도금을 돌려받는 문제도 여기서 함께 정리됩니다.
언제 무엇을 알았는지가 손해배상 여부를 가르므로, 거절 단계에서 모아 둔 자료가 여기서 그대로 쓰입니다.
잔금일 전에 할 일을 순서대로 적으면
- 등기사항전부증명서를 새로 떼어 가처분이나 다른 등기가 들어왔는지 본다.
- 권리를 주장하는 사람에게 소송 여부와 사건번호, 근거 서류를 요청한다.
- 잃을 수 있는 범위를 정하고 멈출 금액을 계산한다.
- 매도인에게 거절 사유와 금액을 서면으로 통지하고, 나머지 대금은 치를 준비가 되어 있음을 밝힌다.
- 매도인이 담보를 내놓거나 공탁을 요구하면 그에 맞춰 대응한다.
이 가운데 3번에서 욕심을 내는 경우가 많습니다. 멈출 수 있는 만큼보다 더 멈추면 넘친 부분은 그냥 지체가 됩니다.
정리
잔금 직전에 누군가 그 땅에 권리를 주장한다면 매수인은 잃을 염려가 있는 만큼 잔금을 멈출 수 있습니다. 소문만으로는 안 됩니다. 소송이나 등기처럼 확인할 수 있는 사정이 필요하고, 멈추는 이유와 금액은 매도인에게 서면으로 알려야 합니다.
매도인이 담보를 제공하면 거절은 끝나고, 공탁을 요구받으면 공탁으로 옮깁니다. 거절 범위를 잘못 잡으면 매수인이 책임을 지게 되므로 금액을 정하는 단계부터 변호사와 함께 따져 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제570조, 제572조, 제588조, 제589조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
매도인이 문제없다는 확인서를 써 주겠다고 합니다.
확인서만으로는 권리를 잃을 위험이 사라지지 않습니다. 거절권을 없애는 것은 상당한 담보이므로, 확인서 대신 손해를 메울 수 있는 담보를 요구하는 편이 낫습니다.
잔금을 멈췄는데 매도인이 계약을 해제하겠다고 통보했습니다.
거절이 요건과 한도를 갖췄다면 매수인의 지체로 보기 어려워 해제 사유가 되기 어렵습니다. 거절 통지서와 권리 주장 자료를 정리해 두고, 해제 통보에 대해 서면으로 이의를 밝히십시오.
공탁하면 돈은 언제 매도인에게 가나요?
권리를 주장한 사람과의 다툼이 정리된 뒤 그 결과에 따라 출급됩니다. 매수인이 권리를 지켰다면 매도인이 받아 가고, 잃었다면 담보책임 문제와 함께 정리됩니다.
계약할 때 이미 소송 중인 걸 알고 샀습니다.
이때는 그 위험을 어떻게 나누기로 했는지가 먼저 문제됩니다. 대금을 깎았거나 특약을 두었다면 그 약정이 우선하고, 나중에 권리를 잃더라도 손해배상 청구가 제한될 수 있으니 계약서 문구부터 확인하십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-02
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