밤새 바람이 거셌던 다음 날 아침, 상가 건물 옆 갓길에 세워 둔 차로 가 보니 보닛이 움푹 들어가 있습니다. 앞 유리에는 금이 갔고 바닥에는 손바닥만 한 외벽 타일 조각이 흩어져 있습니다. 1층 가게 사장은 건물주에게 말하라 하고, 건물주는 세입자가 관리하는 부분이라며 전화를 끊습니다. 민법은 건물 같은 공작물에서 생긴 사고에 대해 누가 먼저 책임지는지 순서를 정해 두었습니다. 그 순서와 피해자가 모아야 할 자료를 정리했습니다.
떨어진 타일도 법에서 말하는 공작물 사고인가
그렇습니다. 민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 타인에게 손해를 가한 경우를 다룹니다. 건물과 그 외벽, 간판, 담장처럼 사람이 땅 위에 만들어 놓은 시설이 대표적인 공작물입니다.
하자는 그 시설이 원래 갖추어야 할 안전성을 잃은 상태를 말합니다. 접착이 약해진 채 방치된 타일, 들뜬 줄 알면서 손대지 않은 마감재가 그런 예입니다. 같은 조 제2항은 이 규정을 수목의 재식이나 보존에 하자가 있는 경우에도 준용하므로, 건물 옆 나무에서 굵은 가지가 부러져 떨어진 사고도 같은 틀로 봅니다.
일반 불법행위 규정인 제750조로 가면 상대의 고의나 과실을 따져야 합니다. 제758조는 출발점이 다릅니다. 사람의 잘못보다 물건의 상태에서 시작합니다.
세입자와 건물주 중 누구에게 먼저 청구하나
조문이 순서를 정했습니다.
1차 책임은 공작물점유자에게 있습니다. 건물을 실제로 쓰면서 관리하는 사람입니다. 건물 전체를 빌려 쓰는 임차인이나 건물 관리를 넘겨받은 사람이 여기에 들어갈 수 있습니다. 다만 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다는 점이 인정되면 그 책임은 소유자에게 넘어갑니다.
소유자 쪽에는 이런 빠져나갈 문장이 없습니다. 점유자가 면책되면 건물주는 자기에게 잘못이 없었다는 사정만으로 배상을 거절하기 어렵습니다. 건물주가 직접 그 건물을 점유하고 관리해 왔다면 처음부터 점유자이자 소유자로서 책임을 지는 구조입니다.
| 누구 | 언제 책임지나 | 벗어날 수 있나 |
|---|---|---|
| 점유자 (건물을 빌려 쓰는 임차인, 관리를 맡은 사람 등) | 설치·보존의 하자로 손해가 나면 먼저 | 손해 방지에 필요한 주의를 다했다면 면책 |
| 소유자 (건물주) | 점유자가 면책되거나 소유자가 직접 점유하는 경우 | 조문에 면책 단서가 없음 |
| 손해의 원인을 만든 사람 (시공사, 보수업체 등) | 피해자에게 직접 책임을 질 수도 있음 | 배상한 점유자·소유자의 구상 대상 |
누가 외벽을 관리했는지 피해자가 처음부터 알기는 어렵습니다. 그래서 점유자와 소유자를 함께 상대로 삼는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
아파트나 여러 사람이 나눠 가진 집합 상가라면 사정이 한 겹 더 복잡합니다. 외벽은 대개 개별 호실이 아니라 건물 전체가 함께 쓰는 부분이고, 관리단이나 관리업체가 실제 관리를 맡는 경우가 많습니다. 관리규약과 관리 위탁 계약을 받아 보면 누가 외벽을 점유하고 관리해 왔는지 윤곽이 잡힙니다. 관리사무소에 사고 사실을 서면으로 알리는 것도 이때 함께 하십시오.
시공사나 보수업체의 잘못이라면 어떻게 되나
제758조 제3항이 그다음 단계를 정합니다. 배상한 점유자나 소유자는 손해의 원인에 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있습니다.
몇 달 전 외벽 보수를 한 업체가 타일을 부실하게 붙였다면, 건물주가 피해자에게 먼저 물어 주고 그 업체에 다시 청구하는 방식입니다. 피해자 입장에서는 업체와 건물주 사이의 계약 내용까지 알아낼 필요가 없습니다. 눈앞의 점유자와 소유자에게 청구하면 되고, 원인 제공자를 찾는 일은 그들의 몫입니다.
무엇을 얼마나 받을 수 있나
불법행위의 배상 범위는 제763조가 준용하는 제393조를 따릅니다. 통상 생기는 손해가 기본이고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 포함됩니다. 배상은 금전이 원칙입니다.
- 수리비 견적서와 실제 수리 영수증
- 수리 기간 동안 다른 차를 빌린 비용
- 수리 뒤에도 남는 가치 하락분이 있다면 그 근거 자료
- 차 안에 있다가 함께 망가진 물건
사고 당시 출입 통제선을 넘어 주차했다거나 낙하 위험 안내문을 무시했다면 과실상계로 금액이 줄 수 있습니다. 제763조가 제396조도 함께 준용하기 때문입니다.
사고 당일 무엇부터 남겨야 하나
타일 조각은 버리지 마십시오. 치워지는 순간 하자를 보여 줄 가장 확실한 증거가 사라집니다.
확인할 것
· 차와 떨어진 조각, 외벽의 떨어져 나간 자리를 한 화면에 담은 사진
· 주변 상가나 건물의 CCTV 보관 기간과 관리자 연락처
· 등기사항전부증명서로 확인한 건물 소유자
· 1층 가게 등 건물 사용자와 관리업체 이름
· 같은 외벽에서 전에도 떨어진 일이 있었다는 주민 진술
CCTV는 보관 기간이 짧은 경우가 많으니 사고 당일 요청하십시오. 경찰에 사고 사실을 신고해 두면 날짜와 경위가 공적 기록으로 남습니다.
주의
제766조 제1항에 따라 불법행위 배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 같은 조 제2항에 따라 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 건물주와 세입자가 서로 미루는 사이 시간이 흐르지 않도록 내용증명과 소송 일정을 함께 잡으십시오.
정리
외벽 타일 사고는 점유자가 먼저, 소유자가 다음입니다. 점유자는 주의를 다했다는 사정으로 벗어날 길이 있지만 소유자에게는 그런 단서가 없고, 부실 시공 업체에 대한 청구는 배상한 쪽이 나중에 따로 합니다.
피해자가 할 일은 증거를 남기고, 소유자와 점유자를 확인해 함께 청구하는 것입니다. 상대가 서로 떠넘기는 상황이라면 시효를 염두에 두고 서면으로 청구를 시작하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제750조, 제758조, 제763조, 제393조, 제394조, 제396조, 제766조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
건물주가 세입자에게 청구하라며 연락을 받지 않습니다.
누가 외벽을 관리했는지 피해자가 정확히 알기 어려우므로 점유자와 소유자를 함께 상대로 청구하는 방법이 있습니다. 점유자가 주의를 다했다는 점이 인정되면 소유자가 책임을 지는 구조라 어느 한쪽은 남게 됩니다.
태풍 때문에 떨어진 것이라며 책임이 없다고 합니다.
바람이 원인의 하나였다 해도 타일이 원래 갖추어야 할 안전성을 갖추었는지가 쟁점입니다. 같은 바람에 다른 건물은 멀쩡했는지, 전에도 들뜬 흔적이 있었는지를 함께 확인해 두십시오.
자동차보험으로 먼저 수리해도 되나요?
보험으로 수리하더라도 사고 경위와 증거는 그대로 보관하십시오. 보험 처리 뒤 청구 관계가 어떻게 정리되는지는 가입한 약관에 따라 다르니 보험사에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
나무가 쓰러져 차를 덮친 경우도 같나요?
민법 제758조 제2항은 수목의 재식 또는 보존에 하자가 있는 경우에 같은 규정을 준용합니다. 나무를 관리하는 점유자와 소유자의 순서로 책임을 따지는 구조가 같습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16
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