공사 대금 못 받은 업체, 완공 건물로 담보 요구

양산의 3층 근린생활시설 골조와 마감을 맡은 시공사가 사용승인까지 받아 건물을 넘겼습니다. 기성금은 몇 차례 들어왔지만 마지막 잔금 2억 원은 임대가 차면 주겠다는 말만 돌아옵니다. 현장 사무실을 철수한 지 두 달이라 건물을 붙잡고 있을 수도 없습니다. 그 사이 건축주가 건물을 담보로 은행 대출을 알아본다는 소식이 들립니다. 민법은 부동산 공사를 한 수급인에게 바로 그 건물에 저당권을 설정해 달라고 요구할 권리를 주고 있습니다. 어떻게 쓰고, 언제까지 써야 하는지 살펴봅니다.

이 권리로 정확히 무엇을 요구하나

민법 제666조는 부동산공사의 수급인이 보수에 관한 채권을 담보하기 위하여 그 부동산을 목적으로 한 저당권의 설정을 청구할 수 있다고 정합니다. 요구하는 대상은 돈이 아니라 담보 설정이라는 행위입니다.

청구했다고 저당권이 저절로 생기지는 않습니다. 부동산에 관한 물권 변동은 등기를 해야 효력이 생기므로, 건축주가 설정 계약에 응하고 근저당이든 저당이든 등기까지 마쳐야 비로소 담보가 됩니다.

수급인의 저당권설정청구권
건물이나 토지 공사를 맡은 수급인이 공사대금을 받기 위해, 공사한 그 부동산에 저당권을 설정해 달라고 도급인에게 요구할 수 있는 권리입니다. 청구권이므로 도급인의 협력이나 판결을 거쳐 등기해야 담보로서 힘을 가집니다.

건물을 비워 줬는데 유치권 대신 쓸 수 있나

이 권리가 빛나는 장면이 바로 여기입니다.

유치권은 남의 물건을 점유하고 있어야 성립하고, 점유를 잃으면 소멸합니다. 현장을 철수하고 열쇠를 넘긴 시공사는 그 순간 유치권으로 버틸 기반을 잃습니다. 저당권설정청구권은 점유를 요구하지 않습니다. 건물을 넘긴 뒤에도 행사할 수 있습니다.

구분	유치권	수급인의 저당권
근거	민법 제320조	민법 제666조
생기는 방법	점유와 변제기 도래로 법률상 성립	설정 청구 후 등기
건물 점유	계속 필요, 잃으면 소멸	필요 없음
경매	변제를 받기 위해 경매 가능	경매 청구 가능
다른 채권자와의 관계	유치로 압박하는 구조	등기 순서에 따른 우선변제

저당권자는 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 그런데 순위는 등기 순서로 갈립니다. 건축주가 은행에 먼저 근저당을 잡혀 주면 시공사의 저당권은 그 뒤로 밀립니다. 서둘러야 하는 이유입니다.

건축주가 응하지 않으면 어떻게 하나

판결로 대신 받습니다.

채무가 법률행위를 목적으로 할 때 채권자는 채무자의 의사표시에 갈음할 재판을 청구할 수 있습니다. 저당권설정등기 절차를 이행하라는 판결이 확정되면 민사집행법 제263조에 따라 건축주가 그 의사를 진술한 것으로 봅니다. 이후 부동산등기법 제23조 제4항에 따라 승소한 등기권리자가 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

1. 내용증명으로 공사대금 액수와 저당권 설정 요구를 함께 통지합니다.
2. 건물 등기사항증명서를 떼어 소유자 명의와 이미 들어온 담보가 있는지 확인합니다.
3. 소송 도중 건물이 팔리거나 다른 담보가 먼저 잡힐 우려가 있으면 처분금지가처분을 신청합니다.
4. 저당권설정등기 절차 이행 청구의 소를 제기하고, 공사대금 청구를 함께 묶을지 검토합니다.
5. 판결이 확정되면 판결서를 붙여 관할 등기소에 단독으로 신청합니다.

가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 할 수 있습니다. 건축주의 대출 상담 소식이 바로 그런 사정입니다.

저당권이 잡히면 어디까지 보호받나

제360조가 범위를 정합니다. 저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상과 저당권의 실행비용을 담보합니다.

제한이 하나 있습니다. 지연배상은 원본의 이행기일이 지난 뒤 1년분까지만 저당권으로 행사할 수 있습니다. 잔금 지급을 몇 년씩 미뤄 온 사안이라면 그 넘는 부분은 일반 채권으로 따로 받아야 합니다.

등기부에 무엇이 오르는지도 보아 두십시오. 일반 저당권이라면 채권액과 채무자는 반드시 기록되고, 변제기와 이자, 손해배상 약정은 등기원인에 그 약정이 있을 때만 기록됩니다. 설정 계약서를 쓸 때 이 항목을 빠짐없이 넣는 편이 유리합니다.

언제까지 행사해야 하나

도급받은 자의 공사에 관한 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 일반 채권의 10년보다 훨씬 짧습니다.

저당권은 담보한 채권이 시효로 소멸하면 함께 소멸합니다. 저당권을 잡아 두었다고 해서 공사대금 채권의 시효가 멈추는 것은 아니라는 뜻입니다. 청구, 압류나 가압류, 가처분, 승인이 있어야 시효가 중단됩니다.

주의
건축주가 임대가 차면 주겠다는 말로 시간을 끄는 동안에도 3년은 흐릅니다. 말로만 한 약속은 나중에 증명하기 어려우니, 잔금 액수와 지급 의사를 적은 확인서나 문자를 받아 두고 늦어도 만료 몇 달 전에는 소를 제기하십시오.

정리

공사를 마친 수급인은 그 건물에 저당권을 설정해 달라고 요구할 수 있습니다. 점유를 놓친 뒤에도 쓸 수 있다는 점에서 유치권과 다릅니다. 다만 등기를 마쳐야 담보가 되고, 순위는 등기 순서로 정해지므로 건축주가 다른 담보를 잡히기 전에 움직여야 합니다.

건축주가 응하지 않으면 가처분으로 현상을 묶고 판결로 등기를 받습니다. 공사대금 채권 자체의 3년 시효도 따로 관리해야 합니다. 청구 금액 정리와 가처분 신청 시기는 변호사의 조력을 받아 맞추시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제163조, 제168조, 제186조, 제320조, 제328조, 제356조, 제360조, 제369조, 제389조, 제666조 · 민사집행법 제263조, 제300조 · 부동산등기법 제4조, 제23조, 제75조

관련 안내: 부산 민사변호사 · 민사 업무

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자주 묻는 질문

하도급을 받은 업체도 건물에 저당권을 요구할 수 있나요?

조문은 부동산공사의 수급인이 도급인에게 요구하는 구조이고, 저당권은 건물 소유자가 설정해 주어야 합니다. 하수급인은 건축주와 직접 계약한 당사자가 아니어서 사정이 다르므로, 계약 관계와 건물 소유 명의를 함께 놓고 검토하셔야 합니다.

건물이 아직 보존등기 전입니다.

저당권도 등기로 효력이 생기므로 건물이 등기부에 올라 있어야 설정등기를 할 수 있습니다. 보존등기 전이라면 그 진행 상황을 확인하면서, 다른 채권자보다 먼저 권리를 지킬 수단으로 가처분을 함께 검토하십시오.

이미 은행 근저당이 먼저 잡혀 있습니다.

저당권 사이의 순위는 등기 순서로 정해지므로 시공사의 저당권은 그 뒤 순위가 됩니다. 건물 가치에서 앞선 채권액을 빼고 남는 몫이 얼마인지 계산해 보고, 공사대금 판결을 받아 다른 재산을 함께 찾는 방법도 병행하는 편이 좋습니다.

저당권을 설정받으면 소송을 안 해도 되나요?

설정 자체는 담보를 확보하는 것이고, 돈을 받으려면 결국 임의변제를 받거나 경매를 청구해야 합니다. 또 공사대금 채권의 3년 시효는 저당권과 별개로 흐르므로 시효 중단 조치를 따로 챙겨야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-15

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