낙찰 후 건물 훼손을 알게 되면 잔금 전 취소 신청

매각허가결정까지 받고 잔금 마련을 하던 중에 현장을 다시 가 보니 지붕이 내려앉아 있었습니다. 알고 보니 매각기일 뒤에 태풍이 지나갔고, 집행관의 현황조사 때 사진에는 없던 균열이 벽을 타고 올라가 있습니다. 이 상태로 잔금을 치르면 훼손된 건물을 그대로 떠안게 됩니다. 민사집행법은 이런 매수인에게 대금을 내기 전까지 매각허가결정을 거두어 달라고 신청할 길을 열어 두었습니다. 어떤 훼손이 해당하는지, 언제까지 무엇을 내야 하는지를 정리했습니다.

어떤 사유가 있어야 취소를 구할 수 있나

아무 흠이나 되는 것은 아닙니다. 조문이 사유를 하나로 좁혀 두었습니다.

민사집행법 제127조 제1항은 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에 매수인이 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다고 정합니다. 제121조 제6호는 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때를 말합니다.

두 갈래입니다. 하나는 물리적 훼손이고 다른 하나는 권리관계의 변동입니다. 화재나 침수로 건물이 망가진 경우가 앞쪽이고, 매각물건명세서에 없던 대항력 있는 임차인이 뒤늦게 드러난 경우가 뒤쪽에 해당할 수 있습니다.

매각허가결정의 취소신청
매각허가결정이 확정된 뒤 매수인이 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저히 훼손되거나 중대한 권리관계가 바뀐 사실이 드러났을 때, 매수인이 대금을 내기 전에 그 결정을 거두어 달라고 집행법원에 구하는 신청입니다. 받아들여지면 매수인은 대금 지급 의무를 벗고 보증금을 돌려받습니다.

훼손이 언제 생긴 것이어야 하나

시점이 결정적입니다.

조문은 그 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우를 다룹니다. 훼손 자체가 언제 생겼는지보다 매수인이 언제 알게 되었는지가 기준이 됩니다. 매각허가결정이 확정되기 전에 알았다면 제127조가 아니라 제120조에 따라 매각결정기일에 이의를 하거나 제129조의 즉시항고로 다투었어야 합니다. 그 기회를 지나 확정된 뒤에야 드러난 사실이라야 이 신청의 대상입니다.

반대로 입찰 전부터 있던 흠을 매수인이 살피지 않고 넘겼다면 어떨까요. 현황조사보고서와 매각물건명세서에 적혀 있었거나 현장을 한 번만 가 봐도 알 수 있었던 사정이라면, 뒤늦게 밝혀졌다고 보기 어렵습니다. 조문이 자기가 책임을 질 수 없는 사유를 요구하는 이유가 여기 있습니다.

훼손을 안 시점	다툴 방법	기한
매각결정기일 전	매각허가에 대한 이의 신청	매각허가가 있을 때까지 (제120조 제2항)
매각허가결정 선고 뒤, 확정 전	즉시항고	고지받은 날부터 1주 (제15조 제2항)
확정 뒤, 대금 지급 전	매각허가결정 취소신청	대금을 낼 때까지 (제127조 제1항)
대금 지급 뒤	취소신청 불가	소유권 취득 (제135조)

잔금을 낸 뒤에는 왜 안 되나

제135조가 답입니다. 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다. 소유권이 넘어온 뒤에는 거둘 결정이 남아 있지 않습니다.

그래서 제127조는 대금을 낼 때까지라는 시한을 붙였습니다. 제142조 제1항에 따라 법원이 정한 대금지급기한이 코앞인데 훼손을 발견했다면, 잔금을 먼저 내고 나중에 따지겠다는 선택은 이 제도에서 길을 잃습니다. 대금 지급을 멈추고 신청부터 하는 순서가 맞습니다.

신청서에 무엇을 담아야 하나

법원이 보는 것은 세 가지입니다. 훼손이 현저한지, 매수인 책임이 아닌지, 확정 뒤에 밝혀진 것인지입니다.

• 사건번호, 매각허가결정의 선고일과 확정일
• 훼손 상태를 찍은 날짜가 남는 사진과 동영상
• 입찰 전 현황조사보고서와 당시 사진
• 태풍·화재 등 원인을 보여 주는 기상자료, 소방서 화재증명 같은 공적 서류
• 훼손 정도에 관한 건축사나 감정인의 의견서
• 훼손 사실을 알게 된 경위와 날짜를 적은 진술

현저하다는 말의 기준은 조문에 없어, 실무에서는 매각대금과 견주어 훼손으로 줄어든 가치가 어느 정도인지와 입찰 때 전제한 용도로 쓸 수 있는지를 함께 보는 경우가 많습니다. 도배가 뜯겼거나 유리창 한 장이 깨진 정도로는 받아들여지기 어렵습니다.

결정이 나면 그다음은

취소 결정이 확정되면 매수인은 매수의 책임을 벗습니다. 매수신청 때 낸 보증을 돌려받고, 법원은 제125조에 따라 새 매각기일을 정합니다. 제125조 제2항은 이 사유로 새 매각기일을 열 때 감정평가와 최저매각가격 결정 절차를 다시 밟게 하여 훼손된 상태를 반영한 가격으로 매각하게 합니다.

기각되면 어떻게 될까요. 제127조 제2항은 신청에 관한 결정에 대하여 즉시항고를 허용합니다. 제15조 제2항에 따라 결정을 고지받은 날부터 1주 안에 항고장을 내야 하고, 항고이유를 적지 않았다면 10일 안에 항고이유서를 보태야 합니다.

주의
취소신청을 낸 채로 대금지급기한을 넘기면 제138조에 따라 재매각이 명해지고 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 신청과 함께 대금지급기한의 변경을 구하거나, 결정이 날 때까지 기한이 지나지 않도록 법원 경매계와 일정을 확인해 두어야 합니다.

권리관계 변동은 어떤 경우인가

물리적 훼손만이 아닙니다.

제121조 제6호의 뒷부분은 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실을 함께 적었습니다. 매각물건명세서에 없던 선순위 임차인이 나타나 보증금을 인수해야 하는 상황, 매각으로 소멸한다고 되어 있던 권리가 실제로는 남는 것으로 드러난 경우가 논의됩니다. 이런 사정은 건물이 멀쩡해도 매수인이 치르는 값을 크게 바꾸므로 같은 조문으로 다룹니다.

어느 쪽이든 매수인이 입찰 전에 알 수 있었는지가 다시 문제되므로, 매각물건명세서와 현황조사보고서를 읽고 그 기록을 남겨 두는 것이 자기 책임이 아니라는 점을 보이는 가장 쉬운 방법입니다.

확인할 것
· 매각허가결정의 확정일과 대금지급기한
· 훼손을 처음 안 날짜와 그 경위를 적은 기록
· 입찰 전 현황조사 사진과 지금 상태의 비교 자료
· 훼손 원인이 천재지변이나 제3자 행위임을 보여 주는 서류
· 신청과 함께 대금지급기한 변경을 구했는지

정리

낙찰 뒤 건물이 크게 망가진 사실을 알았다면 잔금을 내기 전에 제127조의 취소신청을 하여야 합니다. 요건은 매수인이 책임질 수 없는 사유로 현저하게 훼손되었거나 중대한 권리관계가 바뀌었고, 그 사실이 매각허가결정 확정 뒤에 밝혀졌다는 것입니다.

대금을 내면 소유권이 넘어와 이 길이 닫히고, 기한을 넘기면 재매각으로 보증금을 잃을 수 있습니다. 두 시한 사이에서 서류를 갖추어 움직여야 하므로, 훼손을 발견한 날 바로 사진을 찍고 변호사와 신청서 구성을 상의하시기 바랍니다.

참조 조문

민사집행법 제15조, 제120조, 제121조, 제123조, 제125조, 제127조, 제129조, 제135조, 제138조, 제142조 · 민법 제580조

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자주 묻는 질문

매각허가결정이 나기 전에 훼손을 알았으면 어떻게 하나요?

제127조가 아니라 제120조 제2항에 따라 매각허가가 있을 때까지 매각결정기일에서 이의를 신청하는 방법입니다. 제121조 제6호 사유가 있으면 법원은 제123조에 따라 직권으로도 매각을 허가하지 않을 수 있습니다.

취소신청을 냈는데 대금지급기한이 먼저 돌아옵니다.

신청 자체로 기한이 멈추지 않습니다. 결정 전에 기한이 지나면 재매각 사유가 되므로, 신청서에 대금지급기한 변경을 함께 구하고 담당 경매계에 진행 상황을 확인해 두어야 합니다.

훼손이 작은 편인데도 신청할 수 있나요?

조문은 현저하게 훼손된 경우로 한정합니다. 가치 하락이 크지 않은 흠은 받아들여지기 어렵고, 경매에서는 민법 제580조의 하자담보책임도 적용되지 않습니다. 훼손 정도를 감정인 의견으로 보인 뒤 판단하는 편이 낫습니다.

취소가 되면 보증금은 어떻게 되나요?

매수의 책임을 벗으므로 매수신청 보증을 돌려받습니다. 반면 신청이 기각되고 기한까지 대금을 내지 않으면 제138조 제4항에 따라 보증을 돌려받지 못하므로, 기각 결정에는 1주 안에 즉시항고로 대응하여야 합니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-09

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