귀농을 준비하며 등기부상 1,000㎡짜리 밭을 샀습니다. 계약서에는 ㎡당 15만원, 합계 1억5천만원이라고 적었습니다. 하우스를 지으려고 경계측량을 맡겼더니 실제 면적은 920㎡로 나왔습니다. 80㎡면 1,200만원어치입니다. 매도인은 등기부대로 판 것뿐이라며 손사래를 칩니다. 이 차액을 돌려받을 수 있는지는 그 계약이 면적을 기준으로 값을 매긴 계약이었는지에서 갈립니다.
이 매매가 면적을 약속한 계약이었나
민법 제574조가 적용되려면 먼저 수량을 지정한 매매여야 합니다. 땅을 사고팔 때 면적이 적히지 않는 계약은 드뭅니다. 하지만 면적이 적혔다는 사실만으로 수량을 지정했다고 볼 수는 없습니다.
갈림길은 대금이 면적에 묶여 있었느냐입니다. 실무에서는 계약서에 단가와 면적이 함께 적혀 있고 대금이 그 둘을 곱해 정해졌다면 수량을 지정한 매매로 보는 경우가 많습니다. 반대로 '현황대로 일괄 1억5천만원'처럼 땅 전체를 한 덩어리로 값을 정했다면, 등기부 면적은 땅을 특정하는 표시에 불과했다는 반론이 힘을 얻습니다.
위 사례는 앞쪽에 가깝습니다. ㎡당 15만원이라는 숫자가 계약서에 있기 때문입니다.
요건이 하나 더 있습니다. 제574조는 매수인이 부족을 알지 못한 때에만 적용됩니다. 계약 전에 매도인이 '실제로는 좀 모자랄 수 있다'고 말했고 그 말이 문자로 남아 있다면, 매수인은 이 조문의 보호를 받기 어렵습니다. 반대로 매수인이 계약 전 토지대장과 지적도를 확인하고 그 면적을 믿었다면 선의였다는 사정을 보여 주는 자료가 됩니다.
부족한 면적만큼 대금을 어떻게 깎나
제574조는 수량이 부족한 경우 앞의 두 조문, 곧 제572조와 제573조를 준용합니다. 제572조 제1항은 권리 일부를 이전할 수 없을 때 매수인이 그 부분의 비율로 대금 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 면적이 모자란 경우에 옮겨 오면 계산이 단순해집니다.
부족 면적 80㎡ ÷ 계약 면적 1,000㎡ = 8%. 1억5천만원의 8%는 1,200만원입니다.
단가가 계약서에 있다면 80㎡ × 15만원으로 계산해도 결과가 같습니다. 문제는 단가 없이 총액만 있을 때인데, 그때도 비율 계산은 가능하므로 면적 비율로 청구하면 됩니다.
| 매수인의 선택지 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 대금 감액 | 부족 사실을 계약 당시 몰랐을 것 | 제574조, 제572조 제1항 |
| 계약 전부 해제 | 몰랐을 것 + 남은 면적만이면 사지 않았을 것 | 제574조, 제572조 제2항 |
| 손해배상 | 몰랐을 것 (감액·해제와 함께 청구 가능) | 제574조, 제572조 제3항 |
| 권리 행사 기간 | 부족 사실을 안 날부터 1년 | 제574조, 제573조 |
남은 땅으로는 계획이 틀어진다면 계약을 깰 수 있나
깰 수 있는 경우가 있습니다.
제572조 제2항은 잔존한 부분만이면 매수인이 사지 않았을 때 선의의 매수인은 계약 전부를 해제할 수 있다고 정합니다. 하우스 동수에 맞춰 최소 면적을 계산해 땅을 골랐고 920㎡로는 설계가 성립하지 않는다면 이 요건에 가까워집니다. 반면 몇 평 줄어도 원래 쓰임에 큰 지장이 없다면 감액에 그치게 됩니다.
해제를 주장하려면 그 계획이 계약 당시부터 있었다는 자료가 필요합니다. 계약 전에 받은 하우스 견적서, 농지 이용 계획서, 매도인과 나눈 문자 속 용도 이야기가 근거가 됩니다.
깎는 것 말고 손해까지 물을 수 있나
제572조 제3항은 선의의 매수인이 감액청구나 해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 둘 중 하나를 고르라는 구조가 아닙니다.
측량 결과에 맞춰 설계를 다시 하느라 들어간 비용, 이미 발주한 자재 가운데 쓸 수 없게 된 부분처럼 면적 부족과 이어진 손해가 대상입니다. 다만 그 범위가 어디까지인지는 조문이 정해 주지 않으므로 지출 증빙과 인과관계를 하나씩 맞춰야 합니다. 막연한 기대 수익은 인정받기 어렵다고 보고 준비하는 편이 현실적입니다.
언제까지 주장해야 하나
1년입니다.
제574조가 준용하는 제573조는 매수인이 선의인 경우 사실을 안 날로부터 1년 내에 권리를 행사하도록 정합니다. 계약일이 아니라 부족을 안 날이 기준입니다. 위 사례라면 측량성과도를 받은 날이 출발점이 될 가능성이 큽니다.
- 측량성과도와 측량 의뢰 영수증을 보관해 안 날을 특정합니다.
- 계약서의 단가·면적 기재와 대금 산정 근거를 정리합니다.
- 부족 면적과 감액 금액을 적어 내용증명으로 청구합니다.
- 매도인이 응하지 않으면 민사조정이나 소송으로 넘어갑니다.
말로 항의만 하다 1년을 넘기는 일이 잦습니다. 권리를 행사했다는 사실과 날짜가 남도록 반드시 서면으로 청구하십시오.
잔금이 남아 있다면 어떻게 정산하나
제583조는 이런 담보책임 사안에 동시이행의 항변권을 정한 제536조를 준용합니다. 해제를 하면 매수인은 땅을 돌려주고 소유권이전등기를 되돌려야 하고, 매도인은 받은 대금을 돌려줘야 하는데, 이 두 의무가 서로 맞물려 이행되는 관계가 됩니다. 한쪽만 먼저 이행하라고 요구할 수 없다는 뜻입니다.
잔금 지급 전에 부족을 발견했다면 감액분을 반영한 금액으로 잔금을 정산하자고 서면으로 제안하는 방식이 다툼을 줄입니다. 일방적으로 잔금 일부를 빼고 지급하면 매도인이 오히려 매수인의 지체를 주장할 수 있으니, 감액 근거를 먼저 통지한 뒤 움직이십시오.
면적 차이는 책임지지 않는다는 특약이 있다면
계약서에 '공부상 면적과 실제 면적의 차이에 대해 이의하지 않는다'는 문구가 있으면 감액이 막힐 수 있습니다. 다만 제584조는 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실에 대해서는 면책 특약이 있어도 책임을 면하지 못하게 합니다. 매도인이 이전 측량에서 부족을 이미 알았다는 정황이 있다면 그 부분을 따로 다퉈 볼 수 있습니다.
정리
면적이 모자란 땅이라고 모두 대금을 깎을 수 있는 것은 아닙니다. 대금이 면적에 연동된 수량지정매매여야 하고, 매수인이 부족을 몰랐어야 합니다. 이 두 요건을 갖추면 부족 비율만큼 감액을 청구할 수 있고, 남은 땅만으로는 사지 않았을 사정이 있으면 전부 해제도, 손해배상도 함께 따질 수 있습니다.
기간은 부족을 안 날부터 1년으로 짧습니다. 계약서 문구 하나로 수량지정 여부와 면책 특약의 효력이 갈리므로, 측량 결과를 받으셨다면 계약서를 들고 변호사와 함께 청구 방향을 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제536조, 제572조, 제573조, 제574조, 제583조, 제584조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
계약서에 단가는 없고 총액만 적혀 있습니다.
총액만 있더라도 면적을 기준으로 값을 정했다는 사정이 다른 자료로 드러나면 수량지정매매로 다툴 수 있습니다. 중개인의 설명 자료, 협상 중 오간 평당 가격 문자 같은 것을 찾아보십시오.
면적이 오히려 더 많이 나오면 매도인이 돈을 더 달라고 할 수 있나요?
제574조는 부족한 경우에 매수인을 보호하는 규정이라 초과분에 대해 매도인에게 추가 대금 청구권을 주지는 않습니다. 계약서에 초과 시 정산 약정이 있었는지를 먼저 확인해야 합니다.
부족을 알고도 샀다면 아무것도 못 하나요?
제574조는 매수인이 부족 사실을 알지 못한 때에 적용됩니다. 알고 샀다면 이 조문으로 감액을 구하기 어렵고, 계약서에 별도의 정산 약정이 있는 경우에만 그 약정에 따라 다툴 수 있습니다.
측량은 누구 비용으로 해야 하나요?
법이 정해 둔 부담자는 없으므로 보통 부족을 주장하려는 매수인이 먼저 의뢰합니다. 감액이나 손해배상을 청구할 때 측량 비용을 손해 항목에 넣어 함께 주장해 볼 수 있습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13
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