산 집이 전 주인 대출 탓에 임의경매로 날아갔다면

등기부에 은행 근저당이 잡힌 아파트였지만 매도인은 잔금 받는 날 대출을 갚고 말소해 주겠다고 했습니다. 그 말을 믿고 잔금을 치렀고 소유권이전등기도 넘겨받았습니다. 반년쯤 지나 우편함에 임의경매개시결정이 꽂혀 있었습니다. 매도인은 대출을 한 푼도 갚지 않았고 연락도 끊겼습니다. 내 이름으로 등기된 집이 남의 빚 때문에 팔려 나가게 된 셈입니다. 민법 제576조는 바로 이 장면을 위해 마련된 조문입니다.

근저당을 알고 샀다면 하소연할 곳도 없는 것인가

그렇지 않습니다. 이 점이 이 조문의 가장 중요한 특징입니다.

제576조 제1항은 매매 목적 부동산에 설정된 저당권이나 전세권의 행사로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 조문 어디에도 매수인이 그 저당권을 몰랐어야 한다는 말이 없습니다. 바로 앞의 제574조나 제575조가 매수인이 알지 못한 경우로 범위를 좁혀 둔 것과 대조됩니다.

이유는 거래 현실에 있습니다. 근저당이 붙은 집을 사면서 매도인이 잔금으로 대출을 정리하기로 하는 일은 흔합니다. 매수인은 근저당을 알고 있었지만 사라질 것이라고 믿었을 뿐이므로, 안다는 사실만으로 보호를 거두면 이런 거래는 성립하기 어렵습니다.

경매가 시작됐는데 아직 집을 지킬 방법은 있나

있습니다. 매각이 끝나기 전이라면 빚을 대신 갚고 근저당을 없애는 길이 열려 있습니다.

제364조는 저당 부동산의 소유권을 취득한 제3자가 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다고 정합니다. 매수인이 바로 그 제3자입니다. 제469조에 따라 이해관계 있는 제3자는 채무자가 반대하더라도 변제할 수 있으므로, 매도인의 동의를 구할 필요도 없습니다.

갚은 돈은 매도인에게 돌려받습니다. 제576조 제2항은 매수인의 출재로 소유권을 보존한 때 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 제3항은 그 과정에서 손해를 입었다면 배상까지 청구할 수 있게 합니다.

대신 갚을 때는 은행에서 상환 영수증과 근저당권 말소에 필요한 서류를 함께 받아 말소등기까지 마쳐 두어야 합니다. 돈만 보내고 등기를 그대로 두면 나중에 같은 근저당을 두고 또 다툼이 생길 수 있습니다.

	대신 갚고 집을 지키는 길	경매로 잃은 뒤 해제하는 길
근거	제364조, 제576조 제2항·제3항	제576조 제1항·제3항, 제548조
집	매수인이 계속 소유	낙찰자에게 넘어감
매도인에게 청구할 것	대신 갚은 금액, 그 밖의 손해	지급한 매매대금과 받은 날부터의 이자, 손해
당장 필요한 돈	피담보채권 상환액 전부	추가 지출은 적지만 회수까지 오래 걸림
적합한 경우	상환액이 집값보다 충분히 작고 계속 살 계획일 때	상환 여력이 없거나 집을 지킬 이유가 크지 않을 때

결국 낙찰되어 집을 잃었다면 무엇을 돌려받나

계약을 해제하고 원상회복을 구합니다. 해제는 매도인에게 그 뜻을 알리는 의사표시로 하므로, 연락이 끊긴 매도인이라면 등기부상 주소와 주민등록상 주소로 내용증명을 보내 도달 기록을 남겨 두십시오.

제548조 제1항에 따라 해제하면 각 당사자는 원상회복 의무를 지고, 제2항은 반환할 금전에 받은 날로부터 이자를 붙이도록 정합니다. 매도인은 계약금과 중도금, 잔금을 각각 받은 날부터 계산한 이자를 붙여 매매대금을 돌려줘야 합니다. 여기에 제576조 제3항의 손해배상이 더해지는데, 다시 집을 구하며 든 중개보수나 이사비처럼 소유권 상실과 이어진 손해가 대상으로 논의됩니다.

경매 절차에서 남는 돈이 있을 수도 있습니다. 매각대금으로 저당권자 등에게 배당하고도 남는 금액이 있다면 그 몫은 소유자였던 매수인에게 돌아갑니다. 이 돈을 받았다면 매도인에게 청구할 금액을 정할 때 함께 따져야 합니다.

내 돈 들여 고친 집이라면 그 비용은

집을 산 뒤 보일러를 바꾸고 새시를 교체했다면 그 비용을 경매 대금에서 먼저 챙길 수 있는지 살펴봐야 합니다.

제367조는 저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존이나 개량을 위해 필요비 또는 유익비를 지출한 때 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다고 정합니다. 저당권자보다 앞서 받는다는 뜻입니다. 공사 계약서와 이체 내역, 공사 전후 사진을 모아 경매법원에 그 권리를 주장하십시오. 단순한 취향에 따른 인테리어보다는 집의 가치를 지키거나 높인 공사여야 인정받기 쉽습니다.

계약서에 '현 상태대로'라고 적혀 있다면

매도인은 담보책임을 지지 않기로 특약했다고 맞설 수 있습니다. 하지만 이 사례에서는 통하기 어렵습니다.

제584조는 담보책임 면제 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실, 그리고 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못하게 합니다. 은행에 근저당을 설정해 준 것은 바로 매도인이 제3자에게 권리를 설정한 행위입니다. 특약 문구가 있더라도 그 근저당으로 생긴 결과까지 덮을 수는 없습니다.

전세권을 사고팔았는데 그 전세권에 저당권이 붙어 있던 경우도 같은 틀로 봅니다. 제577조가 저당권의 목적이 된 지상권이나 전세권이 매매된 경우에 제576조를 준용하기 때문입니다.

경매개시결정을 받은 지금 무엇부터 하나

1. 경매개시결정문의 사건번호로 법원경매정보에서 매각기일이 잡혔는지 확인합니다.
2. 은행에 피담보채권의 현재 상환 금액을 문의해 대신 갚을 수 있는 규모인지 계산합니다.
3. 매도인에게 상환을 요구하는 내용증명을 보내 기록을 남깁니다.
4. 매도인 명의 재산이 있다면 반환받을 대금이나 상환액을 피보전채권으로 가압류를 검토합니다.
5. 집을 지킬지, 해제로 갈지를 정하고 그에 맞는 청구를 준비합니다.

주의
매각기일이 지나 낙찰자가 대금을 내고 나면 대신 갚아 집을 지키는 길은 사실상 닫힙니다. 연락이 끊긴 매도인을 기다리다 시기를 놓치는 일이 많습니다. 개시결정을 받은 날부터 매각기일까지 남은 시간을 먼저 계산하십시오.

정리

매도인의 대출 때문에 산 집이 경매로 넘어가면 매수인은 근저당을 알고 샀더라도 계약을 해제하고 대금과 이자, 손해를 돌려받을 수 있습니다. 매각 전이라면 빚을 대신 갚아 저당권을 없애고 그 돈을 매도인에게 상환받는 길도 있습니다. 집을 고치는 데 쓴 필요비와 유익비는 경매대가에서 우선상환을 구할 수 있습니다.

어느 길이 나은지는 상환액과 집값, 매도인의 재산 상태에 따라 달라집니다. 매각기일이 다가오고 있다면 등기부와 경매 서류를 들고 변호사와 함께 바로 방향을 정하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제364조, 제367조, 제469조, 제548조, 제576조, 제577조, 제584조

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자주 묻는 질문

매도인이 잔금으로 대출을 갚겠다고 한 약속은 계약서에 없습니다.

제576조는 그런 약속이 없어도 저당권 행사로 소유권을 잃은 매수인을 보호합니다. 다만 약속이 문자나 특약으로 남아 있으면 매도인의 채무불이행 책임까지 함께 주장할 수 있어 유리합니다.

대신 갚을 돈이 일부만 있습니다.

근저당은 담보된 채권 전부가 변제되어야 소멸하므로 일부 변제로는 경매를 멈추기 어렵습니다. 은행과 상환 일정을 협의하거나, 집을 지키기 어렵다면 해제와 대금 반환 청구 쪽으로 준비하는 편이 현실적입니다.

제가 그 집에 전입해 살고 있는데 바로 나가야 하나요?

낙찰자가 대금을 내면 소유권은 낙찰자에게 넘어가고, 그 뒤에는 인도 요구에 응해야 합니다. 그 전까지 이사 계획과 매도인에 대한 청구 준비를 함께 진행하십시오.

매도인이 파산하면 돈을 못 받나요?

파산 절차에 들어가면 다른 채권자들과 함께 배당을 받게 되어 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 매도인 재산이 남아 있을 때 가압류로 미리 묶어 두는 것이 중요합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13

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