같은 집에 경매 두 건, 먼저 시작된 쪽이 진행

빌려준 5,000만 원을 받으라는 판결을 들고 채무자 아파트에 강제경매를 신청하려 했더니, 등기사항증명서에 이미 은행의 임의경매개시결정 기입등기가 올라 있었습니다. 넉 달 전에 시작된 사건이고, 첫 매각기일이 다음 달로 잡혀 있었습니다. 이제 와서 신청해도 의미가 있는지, 은행 사건에 끼어 뒷순위로 밀려나는 것은 아닌지 걱정이 앞섭니다. 같은 부동산에 경매가 두 번 걸리는 일은 드물지 않고, 민사집행법은 이 경우의 교통정리를 따로 정해 두었습니다. 두 번째 신청이 어떤 지위에 놓이고 언제 앞으로 나서는지 차례로 짚어 봅니다.

이미 경매 중인 집에 또 신청하면 각하되나

각하되지 않습니다. 법원은 두 번째 신청에 대해서도 다시 경매개시결정을 합니다.

민사집행법 제87조 제1항이 그 근거입니다. 강제경매든 담보권 실행을 위한 경매든, 먼저 개시결정이 난 부동산에 다른 강제경매 신청이 들어오면 법원은 새 개시결정을 하되 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매합니다. 실무에서는 이를 이중경매 또는 압류의 경합이라고 부릅니다.

경매가 두 갈래로 따로 굴러가지는 않습니다. 매각은 한 번, 앞선 사건의 일정에 맞춰 진행됩니다. 담보권 실행 경매에도 부동산 강제경매 규정이 준용되므로 은행이 시작한 임의경매가 앞서 있어도 구조는 같습니다.

뒤에 받은 개시결정은 그냥 서류에 불과한가

그렇지 않습니다. 개시결정에는 압류가 함께 따라오므로, 뒤 신청인도 압류채권자가 되어 경매절차의 이해관계인 자리에 섭니다.

평소에는 앞선 사건 뒤에서 기다리는 예비 엔진에 가깝습니다. 그러다 앞선 사건이 멈추거나 사라지는 순간 그 압류를 근거로 절차를 이어 받습니다. 은행이 대출을 정리받고 신청을 거둬들이는 일이 생기면 이 차이가 드러납니다. 개시결정 없이 배당요구만 해 둔 채권자는 앞선 사건이 사라질 때 함께 기반을 잃지만, 개시결정을 받아 둔 채권자는 절차를 붙잡을 수 있습니다.

압류의 경합
이미 경매개시결정으로 압류된 부동산에 다른 채권자의 경매 신청이 들어와 두 번째 개시결정이 내려진 상태입니다. 매각은 먼저 개시된 절차로 진행되고, 뒤 결정은 앞 절차에 사정이 생길 때를 대비해 대기합니다.

앞선 사건이 취하되면 뒤 사건은 처음부터 다시 하나

처음부터 다시 하지 않습니다. 제87조 제2항은 먼저 개시결정을 한 신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때 법원이 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하도록 정합니다.

이미 끝낸 감정평가나 현황조사를 버리고 새로 시작하는 것이 아니라 이어 달리는 방식입니다. 시간과 비용을 아끼려는 설계입니다.

단서가 하나 붙습니다. 이 진행은 잉여주의에 어긋나지 않는 한도에서만 가능합니다. 뒤 신청인보다 앞선 순위의 부담을 매각대금으로 다 갚고도 남을 것이 있어야 한다는 뜻입니다. 근저당 채권액이 시세에 육박하는 아파트라면 은행 사건이 빠지는 순간 뒤 사건도 남을 가망이 없다는 이유로 멈출 수 있습니다.

또 뒤 신청이 배당요구 종기 이후에 들어온 것이라면 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 새로 정해야 합니다.

앞선 사건이 멈춰 있기만 하면 어떻게 되나

취하나 취소가 아니라 정지라면 자동으로 넘어가지 않습니다. 뒤 신청인이 신청을 해야 합니다.

제87조 제4항에 따르면 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤 개시결정에 기초해 절차를 진행할 수 있습니다. 여기에는 두 가지 제한이 있습니다. 뒤 개시결정이 배당요구 종기까지 한 신청에 따른 것이어야 하고, 앞선 절차가 취소될 경우 매각물건명세서의 기재사항, 즉 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 목록이 바뀌는 때에는 진행할 수 없습니다. 이 결정에 대해서는 즉시항고가 가능합니다.

앞선 경매에 생긴 일	뒤 경매는 어떻게 되나	붙는 조건
그대로 진행	앞선 절차에 따라 매각, 뒤 결정은 대기	없음
신청 취하 또는 절차 취소	뒤 개시결정에 따라 법원이 계속 진행	우선 채권 부담을 넘는 매각대금 전망 필요
절차 정지	신청하면 결정으로 뒤 절차 진행 가능	배당요구 종기까지 한 신청일 것, 매각물건명세서 기재사항이 바뀌지 않을 것
집이 없어지거나 권리 이전 불가	강제경매 절차 취소	취소결정에 즉시항고 가능

집이 무너지거나 팔 수 없게 되면

절차 전체가 취소됩니다. 제96조는 부동산이 없어지거나 매각 등으로 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백해진 때 법원이 강제경매의 절차를 취소하도록 정합니다. 앞선 사건이든 뒤 사건이든 대상이 사라졌다면 이어 받을 것이 남지 않습니다.

화재로 건물이 전소된 경우가 대표적입니다. 토지와 건물을 함께 압류했다면 건물 부분만 사라지고 토지에 대한 절차는 남는지도 따로 살펴야 합니다. 취소결정에 불복하려면 즉시항고를 해야 하며 기간이 짧으므로 결정문을 받는 즉시 검토해야 합니다.

두 번째 신청인은 무엇을 챙겨야 하나

기다리는 자리라도 할 일이 있습니다. 특히 배당요구 종기와 앞선 순위 부담의 크기는 직접 확인해 두어야 합니다.

1. 앞선 사건의 사건번호, 배당요구 종기, 매각기일을 법원 경매정보에서 확인합니다.
2. 내 신청이 그 종기 전에 들어가는지 날짜를 맞춥니다. 정지 시 진행 신청의 요건이 여기에 걸려 있습니다.
3. 앞선 순위 근저당과 임차보증금 합계를 추산해 남을 가망을 따져 봅니다.
4. 앞선 채권자의 취하나 절차 정지 소식이 들리면 바로 진행 여부를 문의합니다.

경매 사건은 송달 주소 하나만 틀려도 통지를 놓치므로, 신청서에 적은 주소와 연락처가 최신인지도 다시 보십시오.

정리

같은 집에 두 번째 경매를 신청해도 각하되지 않고 개시결정이 내려집니다. 매각은 먼저 시작된 절차를 따라가고, 뒤 결정은 그 절차가 취하·취소되면 이어 받으며, 정지된 경우에는 신청을 거쳐 진행됩니다.

결국 두 번째 신청의 가치는 앞선 사건이 흔들릴 때 드러납니다. 평소에는 눈에 띄지 않습니다. 종기 안에 신청했는지, 앞선 부담을 넘는 매각대금이 기대되는지가 갈림길이므로 신청 전에 변호사와 함께 숫자를 맞춰 보시기 바랍니다.

참조 조문

민사집행법 제83조, 제87조, 제88조, 제90조, 제91조, 제96조, 제105조, 제268조

관련 안내: 부산 민사변호사 · 민사 업무

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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자주 묻는 질문

은행 경매가 이미 진행 중인데 따로 신청하는 것보다 배당요구만 하면 안 되나요?

집행력 있는 정본을 가진 채권자는 배당요구로도 배당에 참가할 수 있습니다. 다만 은행이 신청을 취하하면 배당요구만 한 채권자는 기댈 절차가 사라집니다. 개시결정을 받아 두면 그때 뒤 결정에 따라 절차가 이어지므로, 앞선 사건이 취하될 가능성이 있다면 신청 쪽이 더 안전합니다.

두 번째로 신청한 사람의 배당 순위가 뒤로 밀리나요?

경매를 언제 신청했는지가 배당 순위를 정하지는 않습니다. 배당 순위는 담보권의 등기 순서나 법률상 우선권처럼 채권 자체의 성질에 따라 정해집니다. 먼저 개시된 절차로 매각이 진행된다는 것은 절차의 문제일 뿐입니다.

앞선 경매가 취하되면 감정평가를 다시 받나요?

뒤 개시결정에 따라 절차를 계속 진행하는 구조이므로 처음부터 다시 시작하지 않습니다. 다만 시간이 많이 흘러 시세가 크게 변했다면 법원이 사정을 보아 판단할 부분이 있으니 담당 경매계에 확인하십시오.

앞선 경매가 정지되었다는 연락을 받았습니다. 무엇을 해야 하나요?

정지는 취하와 달리 자동으로 넘어가지 않으므로 뒤 개시결정에 기초해 절차를 진행해 달라는 신청을 해야 합니다. 내 신청이 배당요구 종기까지 들어간 것인지, 매각물건명세서의 기재사항이 바뀌는 사정은 없는지를 먼저 확인하십시오.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-10

대표 변호사 한병철

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