Q. 질문 내용
제 명의로 된 오피스텔을 아내가 저 몰래 2억 3,000만원에 팔기로 하고, 제 도장을 들고 가 저를 대신한다며 매수인과 계약을 맺고 계약금도 받았습니다. 뒤늦게 알았지만 값이 괜찮아 그냥 진행할까 하는데, 매수인이 남편 동의가 없었다는 말을 듣고는 계약을 없던 걸로 하겠다고 합니다. 매수인이 이렇게 먼저 발을 뺄 수 있는 건가요?
본인 사안은 대리권 없이 맺어진 계약을 본인이 받아들이기 전까지 상대방이 어떤 권리를 갖는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 매수인이 계약 당시 아내분에게 권한이 없다는 사실을 몰랐다면 질문자께서 추인하기 전까지는 계약을 철회할 수 있으므로, 계약을 살리고 싶다면 추인 의사를 먼저 매수인에게 전달하셔야 합니다.
■ 아내가 맺은 계약은 지금 어떤 상태입니까
민법 제130조는 대리권 없는 사람이 남의 대리인으로 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정합니다. 무효로 끝난 것도, 유효하게 굳은 것도 아닌 상태로 질문자의 결정을 기다리고 있는 것입니다. 부부는 제827조에 따라 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있지만, 생활비 지출과 달리 2억 3,000만원짜리 오피스텔을 파는 일은 보통 일상 가사의 범위로 보기 어렵습니다. 그래서 아내분이 질문자 이름으로 도장을 찍었어도 질문자가 받아들이기 전에는 질문자에게 매도 의무가 생기지 않습니다.
■ 매수인이 먼저 계약을 거둘 수 있습니까
거둘 수 있는 경우가 있습니다. 제134조는 대리권 없는 사람이 한 계약을 본인의 추인이 있을 때까지 상대방이 본인이나 그 대리인에게 철회할 수 있다고 정합니다. 요건은 세 가지입니다. ① 질문자께서 아직 추인하지 않았을 것 ② 계약할 때 매수인이 아내분에게 대리권이 없다는 사실을 몰랐을 것 ③ 철회한다는 뜻을 질문자나 아내분에게 전했을 것입니다. 매수인이 철회하면 계약은 확정적으로 사라지고, 그 뒤에는 질문자께서 추인해도 되살릴 수 없습니다.
■ 매수인이 처음부터 사정을 알았다면 어떻습니까
제134조 단서에 따라 철회할 수 없습니다. 중개사무소에서 위임장이 없다는 말을 듣고도 계약서를 썼다거나, 아내분이 남편 허락은 나중에 받겠다고 말했다면 매수인이 알고 있었다고 볼 사정이 됩니다. 이때 매수인에게 남는 것은 제131조의 최고권입니다. 상당한 기간을 정해 질문자께 추인할지 답을 달라고 요구할 수 있고, 그 기간 안에 답을 보내지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 최고서를 받았다면 기간을 넘기지 않는 것이 중요합니다.
■ 계약을 살리고 싶다면 무엇을 해야 합니까
철회보다 추인이 먼저 도착해야 합니다. 제132조는 추인을 상대방에게 하지 않으면 상대방에게 대항하지 못한다고 정하므로, 아내분에게만 괜찮다고 말하는 것으로는 부족합니다. ① 매수인에게 계약을 추인한다는 문자를 보내고 같은 내용을 내용증명으로 발송합니다. ② 중개사무소에도 같은 사실을 알립니다. ③ 잔금일과 소유권 이전 서류 준비 일정을 함께 적어 이행할 뜻을 분명히 합니다. 제133조에 따라 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약한 때로 거슬러 효력이 생깁니다.
■ 추인하지 않기로 하면 아내는 어떻게 됩니까
그때부터는 매수인과 아내분 사이의 문제가 됩니다. 권한을 내세워 도장을 찍은 사람이 그 권한을 증명하지도, 질문자의 추인을 얻어 내지도 못했다면 제135조 제1항에 따라 매수인은 아내분에게 계약대로 해 달라고 하거나 배상을 요구하는 것 가운데 하나를 고를 수 있습니다. 아내분이 받은 계약금 2,300만원은 돌려줘야 하고, 매수인이 그 계약을 믿고 쓴 비용이 있으면 배상 문제가 남습니다. 매수인이 계약 때부터 사정을 알았거나 조금만 주의했으면 알 수 있었던 경우라면 같은 조 제2항에 따라 이 선택권은 사라집니다. 계약서, 중개사무소 대화, 계약금 이체 내역을 지금 모아 두시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제130조, 제131조, 제132조, 제133조, 제134조, 제135조, 제827조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12
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