명도 집행 날 남겨진 짐, 누가 치우고 보관하나

건물 인도 판결을 받고 넉 달 만에 집행 날짜가 잡혔습니다. 아침 9시 반, 집행관과 함께 상가 문 앞에 섰는데 세입자는 전화를 받지 않습니다. 열쇠공이 문을 열자 업소용 냉장고 두 대와 테이블, 상자째 쌓인 식자재와 장부가 그대로 있습니다. 가게를 돌려받으러 왔는데 이 짐을 어떻게 해야 할지 막막해집니다. 민사집행법은 이 장면을 위한 순서를 한 조문에 여섯 단계로 적어 두었습니다.

집행 당일 현장에서는 무엇이 벌어지나

부동산 인도 집행의 핵심은 점유를 옮기는 일입니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하도록 정합니다. 판결문에 적힌 공간을 채권자가 실제로 쓸 수 있는 상태로 넘겨주는 것까지가 집행관의 일입니다.

잠긴 문은 걸림돌이 되지 않습니다. 제5조 제1항에 따라 집행관은 잠근 문과 기구를 여는 등 필요한 조치를 할 수 있고, 저항을 받으면 제2항에 따라 경찰의 원조를 요청할 수 있습니다.

그런데 집행관 혼자서는 시작할 수 없습니다. 제2항은 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하도록 정합니다. 임대인이 바빠서 나오지 못하면 그날 집행은 열리지 않습니다. 직접 갈 수 없다면 위임장을 갖춘 대리인을 보내십시오.

집행일 전에 확인할 것
· 집행관 사무실과 통화해 집행 일시, 집합 장소, 필요한 인력과 차량 규모를 확인했는지
· 본인이 못 나간다면 대리인 위임장과 신분증 사본을 준비했는지
· 짐이 많을 경우를 대비해 보관 장소와 운반 방식을 집행관과 미리 협의했는지
· 현장 촬영용 휴대전화와 물건 목록 작성용 서식을 챙겼는지

안에 남은 냉장고와 집기는 누구 손으로 넘어가나

판결이 넘기라고 명한 것은 상가라는 공간입니다. 그 안의 냉장고와 식자재는 집행의 목적물이 아닙니다.

제258조 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하도록 정합니다. 짐을 들어내는 것도, 그 짐을 주인에게 돌려주는 것도 집행관이 맡는 일이라는 뜻입니다. 임대인은 공간을 넘겨받을 뿐 짐의 처분권을 얻지 않습니다.

세입자가 현장에 나와 있다면 일은 간단합니다. 짐을 꺼내 그 자리에서 건네면 됩니다. 어려워지는 것은 아무도 나오지 않은 날입니다.

세입자가 나타나지 않으면 짐은 어디로 가나

조문은 받을 사람을 단계적으로 내려가며 찾습니다.

현장 상황	짐의 처리	근거
채무자 본인이 있음	채무자에게 인도	제258조 제3항
채무자는 없고 함께 사는 친족, 대리인, 고용인이 있음	그 사람에게 인도 (친족은 사리를 분별할 지능이 있어야 함)	제258조 제4항
받을 사람이 아무도 없음	집행관이 채무자의 비용으로 보관	제258조 제5항
보관 뒤에도 찾아가지 않음	집행법원 허가를 받아 매각, 비용을 뺀 나머지 공탁	제258조 제6항

목록의 순서에는 이유가 있습니다. 짐은 가능한 한 주인 쪽 사람의 손으로 돌아가야 하고, 집행관 보관은 그 길이 모두 막혔을 때 쓰는 마지막 수단입니다. 상가라면 고용인이 현장에 있는 경우가 종종 있습니다. 아르바이트생이라도 고용인이라면 짐을 받을 사람이 될 수 있습니다. 주거라면 함께 사는 가족이 대상이 되지만, 어린 자녀처럼 사리를 분별할 지능이 없는 친족에게 넘기는 것은 허용되지 않습니다.

보관비는 누가 먼저 내고 결국 누가 부담하나

짐을 실어 나르는 인력과 차량, 창고 보관료가 듭니다. 이 돈의 흐름은 두 단계로 나뉩니다.

먼저 내는 쪽은 채권자입니다. 제18조 제1항은 민사집행을 신청할 때 법원이 정하는 비용을 채권자가 미리 내도록 하고, 부족하면 추가로 내라고 명할 수 있게 합니다. 내지 않으면 제2항에 따라 신청이 각하되거나 집행절차가 취소될 수 있습니다.

최종 부담은 채무자에게 돌아갑니다. 제258조 제5항이 보관을 채무자의 비용으로 하도록 정하고, 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받는다고 정합니다. 임대인이 미리 낸 돈은 나중에 보증금 정산이나 다른 집행에서 회수할 몫이 됩니다. 영수증과 집행비용 내역을 빠짐없이 챙겨 두십시오.

몇 달이 지나도 찾아가지 않으면 어떻게 정리되나

창고에 짐이 쌓여 있는 동안 보관료는 계속 붙습니다. 제258조 제6항은 이런 상태를 끝내는 길을 둡니다.

1. 집행관이 짐을 보관하는 동안 채무자는 언제든 찾아갈 수 있습니다.
2. 채무자가 수취를 게을리하면 집행관이 집행법원의 허가를 받습니다.
3. 유체동산 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 짐을 매각합니다.
4. 매각대금에서 보관과 매각에 든 비용을 뺀 뒤 나머지를 공탁합니다.

여기서도 임대인이 직접 파는 장면은 없습니다. 매각을 하는 주체는 집행관이고, 남은 돈은 임대인에게 바로 가지 않고 공탁됩니다. 임대인이 그 돈에서 밀린 차임을 받아 내려면 별도의 집행 절차를 밟아야 합니다.

임대인이 직접 치우면 안 되나

안 됩니다.

집행이 끝났다고 해서 남은 물건까지 임대인 소유가 되는 것은 아닙니다. 판결과 집행이 넘겨준 것은 점유뿐입니다. 세입자 물건을 임의로 버리거나 팔면 나중에 그 값을 물어내라는 소송이 들어올 수 있고, 장부나 귀중품이 섞여 있었다면 다툼이 커집니다.

주의
집행 전날 세입자가 일부 짐만 빼 가고 나머지는 버려도 된다는 문자를 보내는 경우가 있습니다. 이런 말은 나중에 번복되기 쉽습니다. 처분 동의를 받았다면 물건 목록과 함께 서면으로 받아 두고, 그렇지 않다면 집행관의 반출·보관 절차에 맡기십시오. 집행 당일 사진과 영상으로 남은 물건을 기록해 두는 것도 잊지 마십시오.

정리

명도 집행에서 공간은 채권자에게, 남은 짐은 다시 채무자 쪽으로 향합니다. 집행관이 짐을 들어내 채무자나 함께 사는 친족, 고용인에게 넘기고, 받을 사람이 없으면 채무자의 비용으로 보관합니다. 끝까지 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 나머지를 공탁합니다.

채권자가 할 일은 집행일에 출석하고, 비용을 예납하고, 영수증을 모으는 것입니다. 보증금 정산이나 밀린 차임 회수까지 이어지는 사안이라면 집행비용을 어디서 어떻게 돌려받을지 변호사와 함께 미리 계획을 세워 두시기 바랍니다.

참조 조문

민사집행법 제5조, 제18조, 제53조, 제258조

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자주 묻는 질문

집행 날 세입자가 와서 짐을 며칠만 두게 해 달라고 합니다.

임대인이 동의하면 사정에 맞게 정할 수는 있지만, 그 경우 점유를 넘겨받은 뒤에도 짐이 남게 되어 나중에 다툼이 생기기 쉽습니다. 동의한다면 반출 기한과 기한이 지난 뒤의 처리 방법을 서면으로 남겨 두십시오.

보관된 짐을 세입자가 찾아가려면 어떻게 하나요?

집행관 사무실에 연락해 보관 장소와 수취 방법을 안내받습니다. 보관 비용 처리 문제가 함께 걸려 있을 수 있으므로 집행관의 안내에 따라 절차를 밟아야 합니다.

짐 속에 다른 사람에게 빌린 장비가 섞여 있습니다.

집행관은 목적물이 아닌 동산을 일단 들어내 정해진 순서대로 처리합니다. 장비의 주인이 따로 있다면 그 사람이 소유 관계를 밝혀 집행관과 협의해야 하며, 임대인이 임의로 그 주인에게 넘겨주는 것은 피하는 편이 안전합니다.

예납한 집행비용은 언제 돌려받나요?

집행비용은 채무자가 부담하는 것이 원칙이므로 보증금 반환 정산 때 공제하거나, 집행비용 확정 절차를 거쳐 채무자 재산에 집행하는 방식으로 회수합니다. 영수증과 법원 납부 내역이 근거가 됩니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-13

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